साठेखत

मलमत्तेचा हस्तांतर कयदा सांगतो, की मिळकतीचे साठेखत/करारनामा म्हणजे मिळकतीचे हस्तांतर नाही, तर मलमत्ता घेणार/विकणार यांच्यामधेय ठरलेल्या अटी व शर्तीनुसार ठरविलेल्या कालावधीत कागदपत्रांची पुर्तता कर्य व शेवटी मालमत्तेचे हस्तांतर नोंदणीकृत खरेदीखताने करु, असा तपशील असतो.

साठेखतात खरेदीखताचा बहुतेक सर्व तपशील येतो. यात मालमत्तेचे वर्णन, तिय़्चा हस्तांतराचा प्रवास, विकाचाचा तपशील व विसार पावतीत दिलेला इतर तपशीक, ठरवलेल्या अटी, शर्ती यांचा स्पष्ट लेखी उल्लेख असतो. यात ठरलेला मोबदला देण्याची पद्धत, कालावधी, कागद्पत्रंची पुर्तत, विविध प्रकारच्या परबानगीचा तपशील व खरेदीखत नोंदविण्याची अंतिम मुदत यासंबंधात ठरविलेल्या अटी व शर्तीचा उहापोह असतो. अलोकडे साठेखत किंवा करारनाम्यास पुर्ण मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल लागते. पुढे असे मुद्रांक व नोंदनी शुल्क खरेदीखतस लागत नाही. अंतिमत: साठेखत किंवा करारनाम्याचे खरेदी खतात रुपांतर करणे गरजेचे आहे. खरेदी खतानंतरच पुढे रेकॉर्ड ऑफ द राईट्ला नाव लागतो व मालमत्ता टायटल पुर्ण होते.

करारनाम्या सोबत

१) जागेचा उतारा, एन.ए. आदेश, कमाल जमीन धारणा कयदा आदेश, झोन दाखला.

२) मंजुर आराखडा.

३) बांधकाम चालु परवाना.

४) वकिलाचे ओळखपत्र, पॅनकार्ड, घोषणापत्र वगैरे कागदपत्रे जोडावी लागतात.

अतिक्रमणाचे प्रकार व वापर

शहरात मोठ्या दुकानांच्या समोर लागलेली छोटी दुकाने प्रचंड तणावाची परिस्थिती निर्माण करणारी आहेत. जर माझे दुकान असते आणि त्याच्या समोर येण्या-जाण्याच्या मार्गात कोणी स्टॉल, किंवा फेरीवालीची गाडी रोज लागणार असल्यास मी काय केले असते? असा प्रश्न प्रत्येकाने स्वतःला विचारल्यास किमान समस्या सुटणार नाही परंतु इतरांना आपल्यामुळे होणार त्रास कसा असेल याची जाणीव तरी होईल. प्रचंड लोकसंख्या आणि वर्दळीच्या बाजूने होणारे ग्राहक यातून सर्वांना अतिक्रमण विरहित जागा मिळणे शक्य नाही. हे देखील आपण समजू शकतो. पेठ सोडून जागा कितीही सुटसुटीत व सोयीने युक्त असली तरी तेथे ग्राहक येत नाही. म्हणून आजही कित्येक शहरात किंवा गावातील आड बाजूचे शॉपिंग कॉम्प्लेक्स केवळ गोडाउन म्हणून वापरात आणली जातात.

अतिक्रमणाचे प्रकार व वापर :-

आज बहुतांशी जमिनी विषयीचे वाद हे वाटप व अतिक्रमण या बाबतच असल्याचे दिसून येतात. अगदी दोन देशांच्या सीमा वरून ते गावातील किंवा शहरातील दोन प्लॉट मधील अतिक्रमण इतक्या व्यापक प्रमाणात अतिक्रमण हा विषय व्यापला आहे.

अतिक्रमणाबाबत खालील तीन प्रामुख्याने दिसून येतो :-

१. शेतीसाठी केलेले अतिक्रमण

२. निवासी प्रयोजनासाठी / राहण्यासाठी केलेले अतिक्रमण

३. व्यापारी / छोटे व्यवसाहिक यांचे होणारे अतिक्रमण

वरील तिन्ही प्रकारांमध्ये अतिक्रमण करणारा व्यक्ती हा अतिक्रमणाचा खालील भूभाग वापरतो.

* सरकारी जागा :-

महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियमाच्या कलम २० च्या पोट-कलम (१) अन्वये असे घोषित करण्यात आले आहे की, सर्व सार्वजनिक मार्ग, गल्ल्या व उपवने, पूल, खंदक, भित्ती व त्यांवरील किंवा त्यांच्या बाजूने घातलेली कुंपणे, समुद्राचे पात्र व सर्व बंदरे व उच्च जलपातळी चिन्हाखालील खाड्या, ओढे, नाले, तलाव व तळी, सर्व कालवे व जलमार्ग आणि स्थिर किंवा वाहते पाणी व दुस-याची मालमत्ता नसतील अशा कोणत्याही ठिकाणी असलेल्या जमिनी ही राज्य शासनाची मालमत्ता राहील. या पोटकलमामध्ये पुढे, आयुक्ताच्या आदेशांच्या अधीन राहून, विहित करण्यात येईल अशा पद्धतीने जमिनी इत्यादींची विल्हेवाट करण्याची शक्ती जिल्हाधिका-याला प्रदान करण्यात आली आहे.

कलम २० चे पोट कलम (२) अन्वये असे उपबंधित करण्यात आले आहे की, एखाद्या जमिनीवरील हक्काबद्दल काही वाद असल्यास, जिल्हाधिका-याने किंवा भूमापन अधिका-याने त्याबाबतीत औपचारिक चौकशी करून घ्यावयाचा असतो. जिल्हाधिका-याने दिलेला आदेश हा अधिनियमाचे प्रकल्प तेरा मधील तरतुदींनुसार करावयाच्या अपिलाच्या व पुनर्विलोकनाच्या अधीन राहील. जिल्हाधिका-याच्या किंवा भूमापन अधिका-याच्या आदेशामुळे प्रतिकूलतया बाधित झालेल्या व्यक्तींना सुद्धा आदेशाचया दिनांकापासून एक वर्षाच्या कालावधीत किंवा अशा व्यक्तीने अपील केले असल्यास, अपील प्राधिका-याने दिलेल्या आदेशाच्या दिनांकापासून एक वर्षाच्या कालावधीत दावा दाखल करता येतो.

* ग्रामपंचायत नगरपरिषद / नगरपालिका व महानगरपालिका यांच्या जागेवरील अतिक्रमण :-

जिह्यातील शासकीय जमिनीवर अतिक्रमण करण्यासाठी गावागावामध्ये स्पर्धा सुरु आहे. त्यामुळे अनेक गावामध्ये शासकीय जमिनीवरील अतिक्रमणाच्या मुद्यावरून मोठे वाद सुरु आहेत. जिह्यातील बहुतांशी शासकीय जमिनीवर अतिक्रमण झाले असून महसूल विभागास याबाबत माहिती असून देखील जाणीवपूर्वक दुर्लक्ष केले जात आहे. त्यामुळे गायरान व मुलकीपड सारख्या शासकीय जमिनी केवळ कागदोपत्रीच शिल्लक असून प्रत्यक्षात बहुतांशी जमिनी अतिक्रमणाच्या विळख्यात सापडल्या आहेत.

नगरपरिषद / नगरपालिका व महानगरपालिका या बाबत निवासी प्रयोजन या दोन बाबी आढळतात झोपडपट्टी, रस्त्याच्या कडेला असलेले फिरती दुकाने हि शहरातील अतिक्रमाणाची मोठी उदा. आहेत.

१. रस्त्यांच्याकडेच्या जागेवरील अतिक्रमणे

२. खाजगी जागेवरील / वयक्तिक मालकी हक्काच्या जागेवर होणारे अतिक्रमण.

* निवासी प्रयोजनासाठी / राहण्यासाठी केलेले अतिक्रमण :-

निवासी जागेसाठी होणारी अतिक्रमणाच्या बाबत हि संख्या ग्रामीण भागाच्या मानाने शहरी भागात मोठ्या प्रमाणात आढळून येते. शहरात रोजगारासाठी होणारे स्थलांतर, शहरातील अपुऱ्या जागा वाढती लोकसंख्या ग्रामीण भागातून किंवा परप्रांतातून येणारे लोक अशा मुख्य स्रोतांकडून जास्त प्रमाणात हे अतिक्रमण होत आहे.

महानगरपालिका यांच्या हद्दीतील व ताब्यातील जमिनीवर होताना दिसून येते. त्याच प्रमाणे हि अतिक्रमणे :-

१. शहरातील नदी मोठे नाले यांच्या कडेला असलेल्या रिकाम्या जागेत.

२. शहरातील फ्री स्पेस साठी ठेवलेल्या राखीव भूखंडावर

३. नदी, तळे, याच्या काठी

४. शहराचा कचराडेपोच्या जवळपास

५. रेल्वे लाईन लगत

६. विविध महामंडळे, शासकीय मोठ्या परंतु दुर्लक्षित असलेल्या संस्था यांच्या कंपाऊंड नसलेल्या जागांवर

आदी ठिकाणे होताना दिसतात. एकाने पाल बांधले नंतर दुसरा आला. असे करता करता मोठी झोपडपट्टी तयार झाली असाच प्रवास प्रामुख्याने या जागांचा झाला आहे.

* व्यापारी व व्यवसायासाठी केलेले अतिक्रमणे :-

आज शहरातील सर्वात मोठी समस्या हि लहान व्यावसायिकांनी केलेले रस्त्यालगतचे फिरती दुकानाच्या माध्यमातून केलेले अतिक्रमण होय. अशा अतिक्रमणातून फार मोठ्या जनसंख्येला रोजगार मिळत असला तरी ज्या ठिकाणी हे अतिक्रमण झाले आहे. तेथे चोरी ,रोजचे भांडणे, महिलांच्या तक्रारी, वाहतूक कोंडी, स्वच्छता आदी प्रश्नही उभे आहेत.

* खाजगी / वैयक्तिक मालकीच्या जागेवर केलेले अतिक्रमणे :-

आज शहरी असो अथवा ग्रामीण या दोन्ही भागातील व्यक्ती सर्वात जास्त अतिक्रमण या समस्येने त्रस्त आहे. आज अतिक्रमण हि समस्या कितीही सोडविण्याचा प्रयत्न केला तरी ती सुटताना दिसत नाही. खाजगी जागांच्या बाबत मुख्यतो बांध सरकणे, प्लॉटवर काही क्षेत्रावर अतिक्रमणकरणे. जागेचे मालक जवळ नसल्याने शेजारील प्लॉट धारक त्याचे बाथरूम जिना, ओटा, कंपाऊंड अशा बाबी इतर प्लॉटमध्ये बंधने त्याच प्रमाणे मालक शहरात राहतात त्यामुळे सदर जागा पडिकच तर आहे म्हणून तेथे निवासी किंवा शेती किंवा व्यवसायाचा दृष्टीने हिवरे अतिक्रमण या प्रकारात जास्त आहे.

ऐपत दाखला

शासकीय महाविद्‍यालयांत प्रवेश घेतांना, शासकीय किंवा निमशासकीय कार्यालयातील धोरणानूसार, न्‍यायालयीन प्रकरणांत, जामीन प्रकरणांत, कर्ज प्रकरणांत अशश विविध कारणांसाठी ऐपत दाखल्‍याची आवश्‍यकता असते.

महसूल व वन विभाग यांच्‍याकडील पत्र क्र. एम.एम.सी./१०७२/१९६८५९/जी-२, दिनांक ०२/११/१९७२ अन्‍वये ऐपत दाखल्‍याची तरतुद आहे.

ऐपत दाखल्‍याला पत प्रमाणपत्र, हैसियत दाखला इत्‍यादी नावाने संबोधण्‍यात येते. सर्वसाधारणपणे ऐपत दाखला/प्रमाणपत्र मिळकतीच्‍या बाजारमूल्‍याच्‍या आधारावर देण्‍यात येतो.

न्‍यायालयात जामीन देणेसाठी, बँकेतून कर्ज घेतांना अशा विविध कारणांसाठी ऐपत दाखल्‍याची आवश्‍यकता असते.

महसूल विभागात नायब तहसिलदार, तहसिलदार, उपविभागीय अधिकारी आणि जिल्‍हाधिकारी यांना विविध रकमेचे ऐपत प्रमाणपत्र देण्‍याचा अधिकार आहे.

अर्जदार सामान्‍यपणे ज्‍या भागात वास्‍तव्‍य करतो किंवा ज्‍या भागात त्‍याची मिळकत आहे, त्‍या भागातील सक्षम अधिकार्‍याकडे ऐपत दाखल्‍यासाठी अर्ज करता येतो.   

दिनांक २२ जुन २००९ च्‍या शासन निर्णयानुसार ऐपत दाखला देण्‍याचे अधिकार, किंमतनिहाय खालील प्रमाणे आहेत.

१   जिल्‍हाधिकारी                  रू. चाळीस लाखपेक्षा जास्‍त
२  उपविभागीय अधिकारी     रू. आठ लाख ते रू. चाळीस लाख पर्यंत
३   तहसिलदार                      रू. दोन लाख ते रू. आठ लाख पर्यंत
४   नायब तहसिलदार            रू. दोन लाख पर्यंत

ऐपत दाखला देतांना, मिळकत मूल्‍यांकनाच्‍या किती टक्‍के रकमेचा द्‍यावा याची स्‍पष्‍ट तरतुद नसली तरी, साधारणपणे, ज्‍या मिळकतीच्‍या मूल्‍यांकनाच्‍या आधारे ऐपत दाखला देण्‍यात येत आहे, त्‍या मिळकतीवर काही कर्ज/बोजा असेल तर तो वजा करून, उर्वरित रकमेच्‍या ७५% मूल्‍यापर्यंतचा ऐपत दाखला देण्‍यात येतो.

ऐपत दाखला/प्रमाणपत्र प्राप्‍त करण्‍यासाठी खालील कागदपत्रे आवश्‍यक असतात.

१. उचित मुल्‍याचा कोर्ट फी स्‍टँप लावलेला विहित नमुन्‍यातील भरलेला अर्ज- दोन प्रतीत.
२. अर्जदाराचे अलिकडच्‍या काळात काढलेले दोन फोटो.
३. ज्या मिळकती, स्थावर मालमत्तेवर ऐपतीचा दाखला मागितलेला आहे त्या मिळकतीच्‍या मालकीबाबत, योग्य त्‍या नोंदणीकृत दस्‍तऐवजाची व अभिलेख्‍यांची साक्षांकीत प्रत.
४. सदर स्थावर मिळकत विकत घेतल्याचे दस्तऐवज नोंदणी केल्‍याची पावती आणि मुद्रांक शूल्‍क भरल्याची पावती.
५. सदर स्थावर मिळकतीचा व्‍यवहार नोंदणीकृत करतांना मिळालेली सूची क्र.II
६. मिळकत/सदनिका इमारतीच्‍या गृहनिर्माण संस्थेत असल्‍यास, त्‍यांचा ना हरकत दाखला व शेअर सर्टिफिकेट.
७. विहीत नमुन्‍यातील प्रतिज्ञापत्र/स्‍वयंघोषणापत्र.
८. उचित मुल्‍याच्‍या स्‍टँप पेपरवरील क्षतीबंध पत्र.
९. जमीनीचे अथवा स्‍थावर मिळकतीचे सिध्‍द गणकानुसार (Ready Reckoner) मुल्‍यांकन किंमत दर्शविणारे दुय्यम निबंधक यांचे विवरणपत्र.
१०. संबंधित मिळकतीचा सात-बारा उतारा/ मिळकत पत्रिका यांची साक्षांकीत प्रत.
११. अर्जदाराचे, मागील तीन वर्षाचे आयकर विवरणपत्र आणि वेतन प्रमाणपत्र किंवा बँक पासबुक यांची साक्षांकीत प्रत.
१२. अर्जदाराचा रहिवास पुराव्‍याची साक्षांकीत प्रत.
१३. अर्जदाराचा ओळख पुराव्‍याची साक्षांकीत प्रत. (फोटो असलेला)
१४. सहधारक असतील तर त्‍यांचे ना हरकत पत्र.
१५. सक्षम अधिकार्‍याने मागणी केल्‍यास इतर अन्‍य कागदपत्रे.

दिनांक ३१ मार्च २०१२ च्‍या शासन निर्णयानुसार ऐपत दाखला/प्रमाणपत्र देण्‍याची कालमर्यादा सात दिवस आहे.

u मा. उच्‍च न्‍यायालय, खंडपिठ, औरंगाबाद यांनी त्‍यांच्‍याकडील पत्र क्रमांक न्‍यायिक/(नाझिर)/३५०७/२०१८, दिनांक ३/२/२०१८ अन्‍वये ऐपत दाखल्‍यात कोणता मजकूर आवश्‍यक आहे याबाबत सर्व जिल्‍हाधिकार्‍यांना सुचित केले आहे. त्‍यानूसार प्रत्‍येक ऐपत दाखल्‍यात खालील मजकूर असणे बंधनकारक आहे.

१. घर क्रमांक
२. सर्वे नंबर
३. घर/भूखंड/जमीन इत्‍यादीचे अचूक क्षेत्रफळ
४. मिळकतीचे बाजार मूल्‍य
५. ऐपत दाखला देणार्‍या अधिकार्‍याने प्रत्‍येक ऐपत दाखल्‍यावर “अर्जदार हे रुपये …………. पर्यंतचे ऐपतदार आहेत”. असे प्रमाणीत करावे.
६. प्रत्‍येक ऐपत दाखल्‍यावर, तो देणार्‍या अधिकार्‍याची मुद्रा व त्‍याच्‍या कार्यालयाचा शिक्‍का उमटविलेला असावा.
७. प्रत्‍येक ऐपत दाखल्‍यावर अर्जदाराचे, ऐपत दाखला देणार्‍या अधिकार्‍याने साक्षांकीत केलेले छायाचित्र असावे.
८. ऐपत दाखल्‍यांचा नमुना सर्वत्र सारखाच असावा.

भोगवटादार वर्ग-२ म्हणून धारण केलेल्या अकृषिक भूखंडाची अनधिकृत विक्री नियमाधीन करण्याच्या प्रक्रियेचे स्वरूप :-

१. अर्जदाराचा अर्ज

२. तहसीलदार व उपविभागीय अधिकारी यांचा अहवाल.

३. सदर प्रस्तावाची छानणी अंती खालील बाबींची खात्री करणे आवश्यक असते.

१. अर्जदार यांचे मालमत्ता पत्रक

२. मंडळ अधिकारी यांचा स्थळनिरीक्षण पंचनामा, तपासणीसुचीनुसार जबाब, जमीन घेणार व देणार यांचे जातीचे दाखले / शाळेचे दाखले.

३. उपवनसंरक्षक यांचा वन जमीन नसले बाबतीत अभिप्राय.

४. सह जिल्हा निबंधक तथा मुद्रांक जिल्हाधिकारी किंवा दुय्यम यांचे चालू बाजार भावानुसार मूल्यांकन.

५. भूसंपादन शाखेचा भसंपादन बाबत अभिप्राय

६. कार्यकारी अभियंता, सार्वजनिक बांधकाम विभाग यांचेकडील बांधकामाचे मूल्यांकन

४. वरील बाबींची पूर्तता झाल्याची खात्री करून अर्जदार यांचे अर्जाचे अनुशंगाने जिल्हाधिकारी किंवा अपर जिल्हाधिकारी यांचेकडेस टिपणी सादर करणे. टिपणी मंजूर झालेनंतर अर्जदार यांस अनर्जित उत्पन्नाची रक्कम चलनाने सरकार जमा करणे बाबत कळविणे.

५. अर्जदार यांना अनार्जित उत्पन्नाची रक्कम चलनाने सरकार जमा केलेनंतर भोगवटादार वर्ग-२ म्हणून धारण केलेल्या अकृषिक भूखंडाची अनधिकृत जमीन विक्री नियामाधीन करणे बाबत अंतिम आदेश पारित करणे.

आवश्यक कागदपत्रे :-

१. अर्जदार यांचा अर्ज

२. अर्जदार यांचे मालमत्ता पत्रक

३. मंडळ अधिकारी यांचा स्थलनिरीक्षण पंचनामा व देणार घेणार यांचे तपासणी सूचीनुसार जबाब इ.

४. उपवनसंरक्षक, भूसंपादन पुर्नवसन यांचे अभिप्राय

५. सह जिल्हा निबंधक तथा मुद्रांक जिल्हाधिकारी किंवा दुय्यम निबंधक यांचे चालू बाजार टक्यानुसार मूल्यांकन

६. अनार्जित रक्कम भरणेस तयार असलेबाबत अर्जदार यांचे प्रतिज्ञापत्र .

निर्णय घेणारे अधिकारी :-

भोगवटादार वर्ग-२ म्हणून धारण केलेल्या अकृषिक भूखंडाची अनधिकृत विक्री नियमाधीन करणे प्रकरणी जिल्हाधिकारी / अपर जिल्हाधिकारी हे अंतिम अधिकारी आहेत.

शासन निर्णय :

१. महाराष्ट्र जमीन महसूल पुस्तिका खंड २ परिच्छेद ८६

२. शासन परिपत्रक महसूल व वनविभाग क्र. जमीन १०/२००२/प्र. क्र. २०७ /ज -१ दि. २९ मे २००६.

३. शासन परिपत्रक महसूल व वनविभाग क्र. जमीन ११/२००७/प्र. क्र. ९८ /ज -१ दि. ३१/१२/२००७.