दिव्यांग व्यक्ती हक्क अधिनियम २०१६






शेतजमीन ज्याच्या नावावर आहे ती व्यक्ती मृत झाल्यास त्याच्या वारसांना त्या जमिनीचे हक्क मिळू शकतात. पण त्यासाठी शेतजमिनीवर वारसांची नोंद कशी करावी याची माहिती घेणे आवश्यक ठरते.
●खातेदाराचा मृत्यू झाल्यास ३ महिन्यांच्या आत वारस नोंदणीकरिता अर्ज देणे अपेक्षित असते.
●अर्जात मृत खातेदार किती तारखेस मयत झाला आहे. त्याच्या नावावर कोणकोणत्या गटातील किती क्षेत्र आहे. मयत खातेदारास एकूण किती जण वारस आहे. याची माहिती असते.
●अर्जासोबत मयत व्यक्तीच्या मृत्यूचा दाखला, त्याच्या नावावरील जमिनीचे ८ अ चे उतारे, सर्व वारसांचे पत्ते, वारसाचे मयत व्यक्तीबरोबर असलेले नाते व शपथेवरील प्रतिज्ञा पत्र सादर केले पाहिजे.
●नोंदी घेत असताना व्यक्तीचा जो धर्म आहे त्या कायद्यानुसार होतात. हिंदू व्यक्तीच्या बाबत हिंदू तर मुस्लिम व्यक्तीच्या बाबत मुस्लिम वारस कायद्याचे नियम पाळले जातात.
●सर्व प्रथम मयत खातेदाराचा मृत्यू दाखला वारसांनी काढावा. मृत्यू नंतर ३ महिन्यांच्या आत सर्व वारसांची नावे नमूद करून वारस नोंदीसाठी अर्ज सादर करावा.
●वारस नोंदीसाठी आलेला अर्जाची नोंद रजिस्टरमध्ये केली जाते. नंतर वारसांना बोलावले जाते. गावातील सरपंच, पोलीस पाटील व प्रतिष्ठित नागरिकांना विचारणा करून वारसांनी अर्जात दिलेली माहितीची चौकशी करून वारस रजिस्टरमध्ये वारस ठराव मंजूर केल्यानंतर फेरफार रजिस्टर नोंद घेतली जाते. नंतर सर्व वारसांना नोटीस दिली जाते.
●किमान १५ दिवसांनंतर या फेरफार नोंदीबाबत कायदेशीररीत्या आदेश काढला जातो. त्यानंतर वारसाची नोंद प्रमाणित केली जाते /रद्द केली जाते.
●विहित नमुन्यातील कोर्ट फी स्टँप लावलेला अर्ज व शपथपत्र
●मृत्यू प्रमाणपत्र
●तलाठी अहवाल / मंडळ अहवाल.
●शासकीय नोकरीस असल्याचा पुरावा उदा. सेवा पुस्तिकेच्या पहिल्या पानाचा उतारा.
●मृत व्यक्ती पेन्शन असल्यास कोणत्या महिन्यापर्यंत शेवटचे पेन्शन उचललेल्या पानाची प्रत.
●शिधापत्रिकेची प्रत.
●ग्रामपंचायत/नगरपालिका यांचा जन्म मृत्यूचा नोंद वहीतील उतारा.
●सेवा पुस्तिकेत विहित नमुन्यातील वारसाचे नाव लिहिलेला असल्याचा पुरावा.
●वारस हक्क प्रमाणपत्र व नॉमिनी (वारस हक्क व नॉमिनी हे दोन्ही वेगळे असतात)
●बँक, विमा रक्कम इ.बाबत नॉमिनी म्हणजे मृत्यूनंतर संबंधित खातेदाराची रक्कम ज्या व्यक्तीकडे देण्यात यावी असे नमूद असलेले नाव त्यालाच ती मिळते.
●विमा पॉलिसी धारकाने आत्महत्या केल्यास विमा क्लेम रक्कम ही नॉमिनी असलेल्या व्यक्तीला मिळत नाही.
●वारस हक्क प्रमाणपत्र व्यक्तीच्या व संबंधित व्यक्तीच्या संपत्तीवर वारस नोंद, वहिवाट, इ. बाबींसाठी महत्त्वाचे असते.
शासकीय जमिनी कब्जेपट्टा अथवा भाडेपट्ट्याने देण्यात येतात. मुदतीनंतर या कब्जेपट्ट्याचे, भाडेपट्ट्याचे नूतनीकरणही केले जाते. त्याची मुदत वाढवूनही घेतली जाते. जागा कब्जेपट्टा, भाडेपट्ट्याने देण्याची तसेच, त्याला मुदतवाढ देणे, त्याचे नूतनीकरण करणे, त्याकरिता शुल्क आकारणे आदी सर्वच अधिकार राज्य शासनाला होते. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ च्या कलम ३७ अ व पोटकलम (१) व (२) नुसार असलेल्या या अधिकारांचे विकेंद्रीकरण करण्यात आले आहे.
महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ च्या ३७अ (१) व (२) मधील अधिकारात राज्य शासनाने बदल केला आहे. राज्य शासनाकडे असणारे हे अधिकार आता थेट जिल्हाधिकार्यांनाच देण्यात आले आहेत. त्याबाबतचा आदेश दि. १७ सप्टेंबर रोजी महाराष्ट्र शासनाच्या राजपत्रात प्रसिद्ध करण्यात आला आहे. या आदेशानुसार आता जिल्ह्यातील शासकीय जमीन कब्जेपट्ट्याने देणे, भाडेपट्ट्याने देणे, सध्या असलेल्या भाडेपट्ट्याचे नूतनीकरण करणे, त्यावरील नजराणा, आकार शुल्क निश्चित करणे, त्यामध्ये वाढ करणे आदी सर्वच कामे आता जिल्हाधिकार्यांकडे होणार आहेत. यामुळे अशा कामाकरिता पुणे-मुंबईला वारंवार फेर्या माराव्या लागणार नाहीत.
वर्ग २ च्या जमिनीच्या विक्री व वापरात बदल परवानगीचे अधिकारही जिल्हाधिकार्यांना देण्यात आले आहेत. राज्य शासनाकडे नियंत्रित सत्ता प्रकारातील वर्ग दोनच्या जमिनीबाबत असलेले अधिकार २ सप्टेंबर १९८३ साली विभागीय आयुक्तांना देण्यात आले होते. यानंतर २९ मार्च २०१२ रोजी जमीनविषयक कामांचे वाटप करण्यात आले. त्यानुसार महापालिका व अ वर्ग नगरपालिका हद्दीतील जमीनविषयक कामकाज जिल्हाधिकार्यांकडे तर ब वर्ग नगरपालिका व सर्व ग्रामीण भागातील जमीन विषयक अधिकार अपर जिल्हाधिकार्यांकडे देण्यात आले होते. आदेशानुसार आता वर्ग दोनच्या जमिनींच्या विक्रीची परवानगी देण्याबाबत तसेच त्याच्या वापरातील बदल झाला असल्यास त्याकरिता देण्यात येणारी परवानगी देण्याचे अधिकारही जिल्हाधिकार्यांना देण्यात आले आहे.
*** या नियमांमध्ये वापरण्यात आलेल्या काही महत्त्वाच्या संज्ञा व शब्दप्रयोग यांच्या व्याख्या खाली दिल्या आहेत :-
१. मागासवर्ग :-
म्हणजे अनुसूचित जाती, अनुसूचित जमाती, नवबौद्ध, परिशिष्ट एकमध्ये विनिर्दिष्ट केलेल्या विमुक्त जाती, परिशिष्ट दोन मध्ये विनिर्दिष्ट केलेल्या भटक्या जमाती व नियमांना जोडलेल्या परिशिष्ट तीनमध्ये विनिर्दिष्ट केलेले इतर मागास वर्ग.
२. निर्वाहक क्षेत्र म्हणजे :-
अ) कोरडवाहू पिकांच्या जमिनीच्या किंवा जिराईत जमिनीच्या बाबतीत ६.४७ हेक्टर (म्हणजेच १६ एकर), किंवा
ब) हंगामी ओलिताच्या जमिनीच्या किंवा साळीच्या किंवा भाताच्या जमिनीच्या बाबतीत ३.२४ हेक्टर (म्हणजेच ८ एकर), किंवा
क) बागायती किंवा बारमाही ओलिताच्या जमिनीच्या बाबतीत १.६२ हेक्टर (म्हणजेच ४ एकर),
एखाद्या व्यक्तीने धारण केलेली जमीन ही उपरोल्लिखित जमिनीच्या दोन किंवा अधिक वर्गातील जमिनींची मिळून झाली असेल त्याबाबतीत एक हेक्टर बागायती जमिनीबरोबर दोन हेक्टर साळीची जमीन किंवा चार हेक्टर कोरडवाहू पिकाची जमीन या प्रमाणाच्या आधारावर निर्वाहक क्षेत्र ठरवण्यात येईल.
३. लागवडीखाली न आलेली जमीन :-
म्हणजे, या नियमान्वये ती देण्याच्या लगत पूर्वीच्या सतत तीन वर्षाच्या कालावधीत लागवडीखाली नसेल अशी जमीन.
४. कुटुंब :-
जमीन देण्याच्या प्रयोजनार्थ एखाद्या व्यक्तीच्या संबंधात अविभक्त हिंदू कुटुंब व्यतिरिक्त कुटुंब या संज्ञेत ज्याचा संपत्तीत वेगळा वाटा असेल किंवा नसेल असा पती पत्नी अप्राप्तव्यय मुलगे, अविवाहित मुली, अवलंबून असलेले भाऊ, बहीण आणि आई-वडील यांचा अंतर्भाव होईल परंतु संपत्तीत वेगळा वाटा असलेले सज्ञान भाऊ आणि अशा व्यक्तीवर अवलंबून नसलेले वडील किंवा आई यांचा अंतर्भाव होणार नाही.
अतिक्रमणसंबंधी जिल्हाधिकारी यांचे अधिकार याबाबत तीन वेगवेगळ्या मुद्द्याच्या विचार करावा लगे. ज्यात अतिक्रमण दूर करणे, सरकारी जमिनीची विल्हेवाट लावणे आणि अतिक्रमणे नियमात बसवणे. या तिन्ही मुद्ययावतील कलमांची संक्षिप्त माहिती घेणे आवश्यक ठरणार आहे. याठिकाणी प्रत्येक अतिक्रमणाच्या बाबतीत जमीन हि राज्य शासनाच्या मालकीची आहे हें लक्षात ठेवावे.
*** अतिक्रमण दूर करणे संबंधी जिल्हाधिकारी यांचे अधिकार :-
१. कलम ५० :- शासकीय जमिनीवरील अतिक्रमण दूर करणे
स्पष्टीकरण :-
महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ चे कलम ५० मध्ये शासकीय जमिनीच्या अतिक्रमणाची माहिती देण्यात आलेली आहे. राज्य शासनाकडे निहित केलेल्या कोणत्याही जमिनीवर किंवा किनाऱ्यालगतच्या प्रदेशावर केलेली अतिकमणे किंवा अशा कोणत्याही जमीनीचा,कोणत्याही वस्तू फेरीने विकण्यासाठी किंवा जागेवर विकरीसाठी अनधिकृतरीत्या वापर केल्यास,जिल्हाधिकारी असे अतिकमण तडकाफडकी समाप्त किंवा दूर करु शकेल.
२. कलम ५०(१) :- अतिक्रमण क्षेत्रातील वस्तू घेवून जाणे बाबत
स्पष्टीकरण :-
किंवा फेरीने विकली जाणारी किंवा विकीस मांडलेली कोणतीही वस्तू काढून टाकण्यास भाग पाडू शकेल.या प्रयोजनासाठी जिल्हाधिकाऱ्याने अतिकमण करणाऱ्यास नोटीस द्यावी.व त्यामध्ये त्याला नोटीसीमध्य्ये निश्चित केलेल्या दिनांकापू्र्वी अतिकृमण दूर करण्यास सांगावे व तसे करण्यास कसूर केल्यास,नोटिसीमध्ये निश्चित केलेल्या दिनांकापासून नंतर जेवढया कालावधी पर्यंत अतिकमण चालू ठेवले असेल त्यातील प्रत्येक दिवसासाठी रु. ५० पेक्षा अधिक नाही इतक्या दंडास अतिकामक पात्र ठरेल याखेरीज, अतिकामक अतिकमणाच्या संपूर्ण कालावधीची आकारणी भरण्यास व रु.२,००० पेक्षा अधिक नाही इतका दंड भरण्यास पात्र ठरेल अशी समज द्यावी. कोणत्याही वस्तू अनधिकृतपणे फेरीने विकणारी किंवा विकणारी व्यक्ती ,जिल्हाधिकारी निश्चीत करील तेवढा परंतू रु ५० पेक्षा अधिक नाही इतका दंड भरण्यास पात्र ठरेल.
३. कलम ५१ :- अतिक्रमण क्षेत्र अतिक्रमणधारकाला देणेबाबत
स्पष्टीकरण :-
शासकीय जमीनीवरील केलेल्या अतिकमणाच्या बाबतीत,जर अतिकमण करणाऱ्या व्यक्तीची तशी इच्छा असेल तर,असे अतीकमण करण्यात आलेल्या जमिनीच्या किमतीच्या पाच पटीहून अधिक नसेल इतक्या रकमेचे प्रदान केल्यावर जमिनीवरील सर्वसाधारण वार्षिक जमीन महसूलाच्या पाच पटीहून अधीक नसेल इतकी आकारणी भरल्यावर जिल्हाधिकारी ती जमीन अतिकमण करणाऱ्या व्यक्तीला देऊ शकेल. जिल्हाधिकारी नियमानुसार विहीत केल्या असतील अशा अटी व शर्ती लादू शकेल. अतिकमण करणाऱ्या व्यक्तीला देण्यापुर्वी जिल्हाधिकाऱ्याने अपाला तसा उदेश असल्याची जाहिर नोटीस दिली पाहिजे आणि प्रस्तावीत भूप्रदानाबाबत त्याच्याकडे आलेल्या कोणत्याही हरकतींवर व सूचनांवर विचार केला पाहीजे. जाहीर नोटीस देण्यासाठी केलेला खर्च अतिक्रमण करणाऱ्याने दिला पाहिजे किंवा त्याच्याकडून तो वसून केला पाहिजे.
४. कलम ५२ :- अतिकमण करणाऱ्या व्यक्तीवर आकारावयाची दंड
स्पष्टीकरण :-
नियमाधिन करण्यासाठी ,अतिकमण करणाऱ्या व्यक्तीवर आकारावयाची दंडाची भोगवटा किंमत व आकारणी ,जिल्हाधिकाऱ्याने अशा मुल्यांकणाच्या वेळी त्याच क्षेत्रातील तशाच जमीनीच्या बाजार किंमतीच्या आधारावर ठरविली पाहिजे.या बाबतीत जिल्हाधिकाऱ्याचा निर्णय अंतीम असेल . आकारावयाची जमीन महसूलाची रक्कम ठरविताना ,वर्षाच्या कोणत्याही भागासाठी केलेला जमीनीचा भोगवटा हा संपूर्ण वर्षाचा म्हणून मोजण्यात यावा.
५. कलम ५३ :- एखादी व्यक्ती अनधिकृत पणे भोगवटा करीत असल्यास अशा व्यक्तीवर नोटीस बजावणे :-
स्पष्टीकरण :-
शासनाकडे विहित केलेल्या कोणतीही जमीन किंवा किनाऱ्यालगतचा प्रदेश (म्हणजे,भाडेपटटा,संमती नि परवाणगी यांचा कालावधी संपल्यामूळे किंवा त्या प्राधिकार पत्रावर जमीन देण्यात आली होती त्याचे निर्वापण झाल्यामूळे किंवा ज्या अटीवर किंवा शर्तीवर जमीन दिली होती त्याचे उल्लघण झाल्यामूळे) याचा एखादी व्यक्ती अनधिकृत पणे भोगवटा करीत असल्यास अशा व्यक्तीवर नोटीस बजावून,नोटिसिमध्ये विनिदिष्ट केलेल्या दिनांकापूर्वी जमीन किंवा किनाऱ्यालगतचा प्रदेश रिकामा करण्यास फर्मावून तिला जिल्हाधिकारी तडकाफडकी बेदखल करु शकेल. नोटिसीचे पालन करण्यात आले नाही तर,जिल्हाधिकाऱ्याला त्या व्यक्तीला जमिनीतून किंवा किनाऱ्यालगतच्या प्रदेशातून बेदखल करावे लागेल. तसेच, अशी व्यक्ती,अनधिकृतरीत्या भोगवटयाच्या संपूर्ण कालावधीच्या आकारणीच्या किंवा भाडयाच्या दुपटीपेक्षा अधिक नाही इतकी शास्ती भरण्यास पात्र ठरेल (कलम ५३) त्या व्यक्तीला तडकाफडकी बेदखल केल्यानंतर जिल्हाधिकाऱ्याने तिने उभारलेली कोणतीही इमारत किंवा बांधकाम काढून टाकण्यास,फर्माविणारी नोटीस त्या व्यक्तीवर बजावावी,त्या नोटीसीचे अनुपालन करण्यात आले नाही तर, जिल्हाधिकारी ती इमारत किंवा बांधकाम जप्त करण्यासाठी कार्यवाही करु शकेल.
सार्वजनिक सडकावरील अतिक्रमणे
सार्वजनिक सडका व खुली ठिकाणे या ठिकाणी होणारे अतिक्रमण आपल्याला नवे नाही. प्रत्येक वेळी काही कालावधीसाठी सदर ठिकाणे अतिक्रमण मुक्त होतात. परंतु पुन्हा त्यावर अतिक्रमण झालेले दिसून येते. आपल्याकडील गावांची, शहरांची व त्यातील पेठेची रचना पाहता ती रस्त्याच्या कडेला नाली, नाले किंवा सांडपाणी व्यवस्था करणारी आहे.
सार्वजनिक सडका व खुली ठिकाणे यावर होणारे व्यावसायिक अतिक्रमण व अडथळे काढून टाकणे :-
त्यामुळे अनपेक्षित त्या ठिकाणी एक प्रकारची हद्द तयार झालेली आहे. त्यामुळे अशा नाल्यांवर होणारे अतिक्रमण मोठे आहे. याबाबत पुढील दोन बाबी अतिक्रमण धारकांकडून मोठ्या प्रमाणात मांडल्या जातात.
१. आपण कोणाच्याही जागेवर नाही माझा गाला मागे आहे. हि समोरील जागा आमचीच आहे. आम्ही नाल्यावर फळी टाकून शेड केले आहे, ग्राहकाला बसण्यासाठी सावली केली आहे, पायऱ्या केल्या आहे. त्यामुळे हे अतिक्रमण नसून आमच्याच जागेवर पुढे फक्त येण्याजाणेस सुलभता व्हावी म्हणून हि व्यवस्थ.
२. आम्ही एमएसबीच्या खांबाच्या आत आहोत. त्यामुळे येथून रहदारी नाही. जरी अतिक्रमण हटावो मोहीम चालू झाली तरी ते खांबाच्या आतून शेड थोडीच काढणार आहे.
१. खुल्या जागेवरील अतिक्रमण :-
खुल्या ठिकाणे यात पटांगण किंवा प्रेक्षणीय स्थळ जवळील खुलाय जागा, नदी तलाव जवळील खुली जागा, बगीचा जवळील जागा अशा जागेचा समावेश होतो. त्या ठिकाणी फिरण्यासाठी येणाऱ्या लोकांची संख्या जास्त असल्याने तेथे विविध प्रकारचे स्टॉल लागतात. ज्यात खाद्य पदार्थाचे स्टॉलचा समावेश मोठ्या प्रमाणात होतो.
२. सार्वजनिक सडकांच्या बाबत होणारे अतिक्रमण :-
सार्वजनिक सडकांच्या बाबत विचार केला तर त्या सडकेच्या कडेला असलेल्या दुकानदारांचे शेड, पायऱ्या स्वरूपात अतिक्रमण झालेले दिसते. आपल्याकडे मॉल संस्कृती नसल्याने रस्त्याच्या दुतर्फा दुकानांची रांग असते. त्यालाच पेठेचे स्वरूप असते. आणि अशा सर्वच पेठ ह्या अतिक्रमित झालेल्या आहेत. यात केवळ रस्त्याच्या कडेला फिरते दुकान स्टॉल टाकून बसलेल्यांचाच समावेश नसून त्यात दुकानदारांनी शेड, पायऱ्या या स्वरूपातही अतिक्रमण करून पेठेचे रस्ते अत्यंत अरुंद केलेले आहेत. आज पेठेमध्ये चार चाकी गाडी घेऊन जाणे हे आव्हानात्मक काम झालेले आहे.
१. कोणतीही भिंत किंवा कोणतेही कुंपण, कठडा, खांब, गाला, व्हरांडा, ओटा, पायरी किंवा संरचना वस्तू किंवा इतर कोणतेही अतिक्रमण करणारे बांधकाम किंवा अडथळा बांधील किंवा उभा करील किंवा
२. कोणतीही पेटी गठन, पुडके किंवा कोणताही व्यापारी माळ किंवा इतर वस्तू जमा करील अथवा ठेवण्याची किंवा जमा करण्याची तजवीज करील किंवा
३. इमारतीच्या मालकाला किंवा भजोगवटादाराला पंचायतीने लेखी परवानगी दिल्यावाचून इमारतीच्या वरच्या मजल्यावरून पुढे होईल अशी कोणतीही संरचना म्हणजेच व्हरांडा, सज्जा, खोली, जिना, गॅलरी, उभी करील.
४. किंवा ज्या शर्तीच्या अधिनतेने कोणतेही पूर्वक्त परवानगी देण्यात आली असेल अशा कोणत्याही शर्तीचे किंवा अशा कोणत्याही प्रेक्षेपांच्या संबंधात केलेल्या कोणत्याही उपविधीच्या तरतुदींचे उल्लंघन करील किंवा खाजगी मालमत्ता नसलेल्या कोणत्याही गायरानात लागवड करील.
५. किंवा त्याचा अनधिकृत उपरोक्त करील, त्यास अपराधसिद्धीनंतर ५० रु. पर्यंत पाठविता येऊ शकेल इतक्या द्रव्यदंडाची शिक्षा होईल.
६. आणि उल्लंघन चालू राहिल्याचा बाबत अशा पहिल्या उल्लंघनास अपराध सिद्धी झाल्यांनतर असे उल्लंघन ज्या दिवशी चालू राहील त्या त्या दिवशी प्रत्येकी ५ रु वाढविता येऊ शकते इतक्या जाडा द्रव्यदंडास ती पात्र होईल.
अधिनियमाचे कलम ३८ अन्वये जिल्हाधिका-याला, नियमान्वये विहित केले जाईल अशा कालावधीकरिता, अशा प्रयोजनार्थ, व अशा शर्तीवर कोणत्याही व्यक्तीला एखादी सरकारी जमीन प्रदान करून किंवा करारावर पट्ट्याने देण्याचा प्राधिकार झाला आहे.
सिलींगमधील जमीन विक्रीस परवानगी
महाराष्ट्र शेतजमीन धारण कमाल मर्यादा अधिनियम १९६१ मधील तरतुदीनुसार सिलींगमधील वाटपामध्ये मिळालेल्या जमीन विक्रीस परवानगी देणे प्रक्रियेचे स्वरूप :-
१. तहसीलदार यांचा जमीन विक्री करणारा व खरेदी करणारा यांचे जबाबीसह विक्री परवानगीकामी शिफारस असलेबाबत अहवाल
२. ७/१२ वरील सर्व साधारक अथवा त्यांचे जनरल मुखत्यार यांचा विक्री परवानगी कामी अर्ज आवश्यक असतो. जनरल मुख्यरपत्रकासह
३. जमीन वाटप करतेवेळी असलेले मूळ धारक व ७/१२ वरील आजचे धारक यांचे अनुषंगाने जमीन सर्व वारसांचे नावे आलेली असणे अथवा विहित मार्गने वारसांची नावे कमी झालेली असणे आवश्यक आहे.
४. जमीन खालसा झालेनंतर कब्जा हक्क रक्कम सरकार जमा करून रिग्रेट झालेली किंवा करून घेणे आवश्यक असतो.
५. जमीन रिग्रेट वेळी असलेले मूळ धारक व ७/१२ वरील आजचे धारक यांचे अनुषंगाने जमीन सर्व वारसांचे नावे कमी झालेली असणे आवश्यक आहे.
६. जमीनीची यापूर्वीची हस्तांतरणे सक्षम अधिकारी यांचे परवानगी शिवाय झालेली नसावीत.
७. विक्री करावयाचे क्षेत्र मुंबईचा जमिनीचे तुकडे पाडनेस प्रतिबंध करणे आणि त्यांचे एकत्रीकरण करणे याबाबत अधिनियम १९४७ अन्वये किमान प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा कमी नसावे. म्हणजेच ते बागायत क्षेत्राकरिता ०.२० हे आर व जिरायत क्षेत्राकरिता ०.४० हे आर पेक्षा कमी नसावे.
८. जमीन विक्री करणारे व्यक्तीचे सामुदायिक / संयुक्त खाते असलेस गाव नमुना ८ -अ वरील संमती असणे आवश्यक आहे.
९. जमीन विक्री करणार व्यक्तीचे वारसांचे संमतीपत्र आवश्यक आहे.
१०. एकत्रीकरण योजनेचा उतारा तपासणे
११. जमीन विक्री करणार यांचे आवश्यक कागदपत्र यामध्ये विहित केलेप्रमाणे प्रतिज्ञापत्र सादर करणे आवश्यक आहे.
१२. जमीन खरेदी करणार यांचे आवश्यक कागदपत्र यामध्ये विहित प्रतिज्ञापत्र सादर करणे आवश्यक आहे.
१३. चालू बाजारमूल्यदर तक्त्यानुसार संबंधित दुय्यम निबंधक यांचेकडील मूल्यांकन आणि तहसीलदार यांचेकडील विहित सूचीतील मूल्यांकन आणि तहसीलदार यांचेकडील विहित सूचीतील मूल्यांकन यापैकी जास्त असलेल्या मूल्यांकनाचे आधारे नजराणा रक्कम आकारणे आवश्यक आहे.
१४. जमीन खरेदी करणार व्यक्ती शेतकरी किंवा शेतमजूर आहे का हे पहिले जाते.
१५. जमीन विक्री करणार व्यक्ती आदिवासी नसावी
अ. आवश्यक कागदपत्रे :-
१. अर्जदाराचा अर्ज
२. जमिन अतिरिक्त घोषित झाले पासूनचे गट / सर्व्हे नंबरचे ७/१२ व त्यावरील फेरफार प्रमाणित प्रत
३. एकत्रीकरणाचा उतारा – उप अधीक्षक भूमी अभिलेख कार्यालयाचा
४. अर्जदार यांचे वारसांचे जमीन विक्री संमतीपत्र
५. खाते उतारा ८-अ प्रमाणे साधारकांचे संमतीपत्र
६. जमीन विक्री करणार यांचे प्रतिज्ञापत्र
७. विक्री करावयाच्या जमिनीबाबत दावा न्यायप्रविष्ट नाही प्रतिज्ञापत्र
८. जमीन विक्री केल्यांनतर भूमिहीन होत नाही प्रतिज्ञापत्र
९. भूमिहीन होत असल्यास पुन्हा शासनाकडे जमीन मागणी करणार नाही या बाबतचे प्रतिज्ञापत्र
१०. मालकी हक्क अर्जदाराचा आहे व त्याबाबत भविष्यात काही वाद उद्भवल्यास सर्वस्वी जबाबदारी अर्जदार याची राहील प्रतिज्ञापत्र.
११. शासनाने विहित केलेली नजराणा रक्कम भरणेस तयार आहे
१२. भूसंपादन, पुर्नवसन प्रस्ताव सुरु नाही बाबतचे प्रतिदनपत्र
१३. जमीन खरेदी करणार यांचे जमीन खरेदी नंतर कमाल मर्यादेपेक्षा अधिक जमीन धारण करणार नाही असे प्रतिदनपत्र
१४. जमीन आहे त्या शर्तीवर घेणेस तयार असल्याचे प्रतिज्ञापत्र
१५ जमीन विक्री करणार यांचे मालकी हक्काची खात्री केलेली असून त्याबाबत भविष्यात वाद उद्भवलेल्यास जबाबदारी खरेदी करणार यांची राहील असे प्रतिज्ञापत्र .
१६. जमीन खरेदी करणार हे शेतकरी असलेबाबत ७/१२ उतार किंवा शेतमजूर असलेबाबत संबंधित तहसीलदार यांचा दाखला
१७. जमिनीचे संबंधित दुय्यम निबंधक यांचे कडील चालू बाजारमूल्यदर तक्त्यानुसार मूल्यांकन
१८. छाननी अंती आवश्यक अन्य कागदपत्रे
ब. निर्णय घेणारे अधिकारी :-
महाराष्ट्र शेतजमीन धारण कमाल मर्यादा अधिनियम १९६१ मधील तरतुदीनुसार सिलींगमधील वाटपामध्ये मिळालेल्या जमीन विक्रीस परवानगी देणे निर्णय अपर जिल्हा अधिकारी आहेत.
क. शासन निर्णय :-
१. महाराष्ट्र शेतजमीन धारण कमाल मर्यादा अधिनियम १९६१ चे कलम २९ व महाराष्ट्र शेतजमीन धारण कमाल मर्यादा कमी / अतिरिक्त जमिनीचे वाटप नियम १९७५ मधील नियम १२ व सुधारणा नियम १२ ड १
२. महाराष्ट्र जमीन महसूल परिपत्रक क्र. आय.सी.एच. ११७२ / २४७८५८/ ल -८ दि. १९/११/१९७५

अचल मालमत्तेच्या विक्री आणि खरेदीच्या कागदपत्रांची नोंद करणे अनिवार्य आहे त्यामुळे पुराव्याचे संरक्षण होते, फसवणूकीस प्रतिबंध होतो आणि मालकी हक्काची खात्री मिळते
कागदपत्रांच्या नोंदणीचा कायदा भारतीय नोंदणी अधिनियमात(इंडियन रेजिरस्ट्रेशन अॅक्ट) आहे. पुराव्याचे संरक्षण, फसवणुकीला प्रतिबंध आणि मालकी हक्कांची खात्री करण्यासाठी या कायद्यात विविध कागदपत्रांची नोंदणी केली जाते.
नोंदणीसाठी अनिवार्य आवश्यक मालमत्तेचे दस्तऐवजरजिस्ट्रेशन अॅक्ट, 1908 च्या कलम 17 नुसार 100 रुपयांपेक्षा अधिक मूल्य असलेली अचल मालमत्ता विक्रीचे सर्व व्यवहार नोंदणीकृत असले पाहिजेत. याचा अर्थ असा की अचल मालमत्तेच्या विक्रीतील सर्व व्यवहार नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे कारण अचल मालमत्तेचे मूल्य फक्त 100 रुपये असू शकत नाहीत. अचल मालमत्ता भेट स्वरूपात किंवा दान दिलेली असल्यास सर्व व्यवहार, तसेच 12 महिन्यांपेक्षा जास्त मुदतीसाठी भाडेपट्टी , देखील नोंदणी करणे आवश्यक आहेत.
काही विशेष प्रकरणांमध्ये जेव्हा व्यवहार करण्यासाठी एक पक्ष सब-रजिस्ट्रारच्या ऑफिसमध्ये येऊ शकत नसेल तेव्हा सब-रजिस्ट्रार कोणत्याही अधिकाऱ्याला नेमून त्या सदस्याच्या निवासस्थाहून नोंदणी करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे स्वीकारू शकतात. अचल मालमत्ता या शब्दात जमिन, इमारत आणि या मालमत्तेशी संलग्न कोणतेही अधिकार समाविष्ट आहेत.
प्रक्रिया आणि आवश्यक कागदपत्र
नोंदणीसाठी आवश्यक असलेल्या मालमत्तेची कागदपत्रे, ज्या अधिकारक्षेत्रात हस्तांतरणीय मालमत्ता स्थित आहे, त्या सबरजिस्ट्रारच्या अॅश्युरन्स ऑफिसमध्ये सादर करावीत. कागदपत्रांच्या नोंदणीसाठी, विक्रेता आणि ग्राहक, यांचे अधिकृत स्वाक्षरीकार, दोन साक्षीदारांसह उपस्थित असणे आवश्यक आहे.
स्वाक्षरीकर्त्यांनी त्यांचे ओळख पुरावा बरोबर ठेवावे. आधार कार्ड, पॅनकार्ड, किंवा शासकीय प्राधिकरणाद्वारे जारी करण्यात आलेल्या कोणत्याही अन्य ओळखीचा पुरावा यासाठी स्वीकारला जातो. जर
स्वाक्षरीकर्ता एखाद्या व्यक्तीचे प्रतिनिधीत्व करत असेल तरच त्याच्याकडे पॉवर ऑफ ऑथॉरिटी असावी. जर एखादी कंपनी करार करणार असेल तर, कंपनीचे प्रतिनिधित्व करणा-या व्यक्तीस रजिस्ट्रेशनची अंमलबजावणी करण्यास प्राधिकृत करण्याचा तसेच कंपनीच्या बोर्डच्या ठरावाच्या प्रतीसह पॉवर ऑफ अॅटर्नी / लेटर ऑफ ऑथॉरिटी असलेली कागदपत्रे सोबत आणावी लागतात.
प्रॉपर्टी कार्ड मूळ कागदपत्रांसह आणि मुद्रांक शुल्क भरल्याच्या पुराव्यासह आपल्याला सबरजिस्ट्रारकडे सादर करावे लागते. कागदपत्रांची नोंद करण्यापूर्वी, सबरजिस्ट्रार प्रॉपर्टीसाठी पुरेसा मुद्रांक शुल्क, तयार रेकॉन्डर अनुसार भरला आहे कि नाही हे पडताळतात. जर स्टँप ड्युटीमध्ये त्रुटी असेल तर रजिस्ट्रार कागदपत्रांची नोंदणी करण्यास नकार देऊ शकतात.
वेळ मर्यादा आणि लागणारी फी
डॉक्युमेंट्स रेजिस्ट्रेशनसाठी लागणारी कागदपत्रे त्यांच्या आवश्यक शुल्कांसह चार महिन्यांच्या आत सादर केली पाहिजे. जर यापेक्षा जास्त उशीर होणार असेल तर आपण पुढील चार महिन्यांत विलंब माफीसाठी सब-रजिस्ट्रारकडे अर्ज करू शकतात. रजिस्ट्रार मूळ नोंदणी शुल्काच्या दहापट पर्यंत विलंब शुल्क घेऊन अशा दस्तऐवजांची नोंदणी करण्यासाठी सहमत होऊ शकतात. प्रॉपर्टी डॉक्युमेंट्सची रेजिस्ट्रेशन फी मालमत्तेच्या
किंमतीच्या 1% असते किंवा जास्तीतजास्त 30,000 रु. असते.
पूर्वी नोंदणीसाठी सादर केलेले कागदपत्रे सहा महिन्यांच्या कालावधीनंतर आपल्याला परत मिळत असत. परंतु आत्ता सब रजिस्ट्रारच्या ऑफिसचे संगणकीकरण करण्यात आल्याने, कागदपत्र (नोंदणी क्रमांक आणि रजिस्ट्रारने दस्तऐवज सादर केले आहेत याचा पुरावा) लगेच स्कॅन केले जातात आणि त्याच दिवशीच आपल्याला परत केले जातात.
नॉन-रजिस्ट्रेशनचा परिणाम
एखाद्या मालमत्तेच्या खरेदी कराराची नोंदणी केली नाही तर ती आपल्यासाठी एक मोठी जोखीम ठरू शकते. जे कागदपत्र नोंदणी करणे आवश्यक आहे परंतु ते नोंदणीकृत नाहीत, ते न्यायालयामध्ये पुरावा म्हणून सादर केली जाऊ शकत नाही.
(लेखक कर आणि गृह वित्त तज्ज्ञ आहे, त्यांना 35 वर्षांचा अनुभव आहे.)
https://housing.com/news/mr/agreement-sale-versus-sale-deed-main-differences-mr/

या गोष्टींची घ्या काळजी आणि वकिलाशिवाय निर्धास्तपणे करा फ्लॅटच्या कागदपत्रांची पडताळणी
कोणत्याही व्यावसायिक मदतीशिवाय आपण खरेदी कागदपत्रांची सत्यता तपासू शकता. परंतु, कागदपत्रांवर सही करण्यापूर्वी काही आवश्यक मुद्दे लक्षात ठेवणे गरजेचे आहे
आपल्या अधिकारांविषयी योग्य ती काळजी आणि जागरूकता नक्कीच डेव्हलपर्सच्या अनैतिक व्यवहारांपासून आपले संरक्षण करू शकते. या व्यवसायात पारदर्शकता नसली तरीही कोणतीही प्रॉपर्टी खरेदी करण्यापूर्वी सर्व कागदपत्र कटाक्षपणे तपासणे आवश्यक आहे. सर्वप्रथम, सेल अग्रीमेंटचा मसुदा अत्यंत काळजीपूर्वक तयार केला पाहिजे. प्रॉपर्टी खरेदीदाराने मिळणाऱ्या सुखसुविधा आणि सामग्री पूर्णपणे समजून घेतल्या पाहिजे; आवश्यक असल्यास वकिलाचा सल्ला घ्यावा, आणि डेव्हलपरने आवश्यक त्या सर्व बाबी देण्यास संमती दिली आहे किंवा नाही याची स्पष्ट नोंद करावी.
जेएलएल इंडियाचे चेअरमन आणि कंट्री हेड अनुज पुरी सुचवतात “डेव्हलपर्सची सेल्स टीम सहसा रेडिमेड अग्रीमेंट सादर करते, पण खरेदीदाराने प्रत्येक तपशीलाची खात्री केली पाहिजे”. ते पुढे म्हणाले, “जर तसे नसेल तर खरेदीदार आवश्यक तपशील समाविष्ट करण्याची मागणी करू शकतात. अंतिम कराराची प्रत कोणत्याही परिस्थितीत स्वतःजवळ ठेवली जाणे आवश्यक आहे, जर अग्रीमेंटचा भंग झाला तर कायदेशीर कारवाईसाठी तो प्राथमिक पुरावा आहे. “
खरेदीचे कागदपत्र तपासताना आपण काय बघितले पाहिजे
1. वैयक्तिक तपशील
अग्रीमेंटमध्ये विक्रेत्याच्या संपूर्ण तपशिलाची नोंद असणे आवश्यक आहे. यात वडिलांचे नाव, पत्ता, पॅन नंबर आणि बँक खाते ही माहिती समाविष्ट आहे. त्यात प्रॉपर्टीचे स्थान आणि स्थानिक स्वराज्य संस्था, तहसील (प्रशासकीय विभाग) किंवा कलेक्टरचा जमीनीचा रेकॉर्ड क्रमांक देखील अचूकपणे असणे आवश्यक आहे.अग्रीमेंटवर दोन लोकांनी साक्षीदार म्हणून सही केली पाहिजे, एक व्यक्ती खरेदीदार आणि एक व्यक्ती विक्रेत्याच्या बाजूचे असावेत.
2. मालकीहक्काचे कागदपत्र
पुरी म्हणाले, “विक्रेत्याने अग्रीमेंटमध्ये दिलेल्या मालकीची कागदपत्रे आणि स्वामित्व हस्तांतरणाची सत्यता पडताळून बघणे आवश्यक आहे. विक्रेत्याने हस्तांतरण आणि ताबा हस्तांतरीत करणे कायदेशीर आणि पूर्णतः साक्षांकित रीतीने होत आहे हे स्पष्ट करणे गरजेचे आहे. प्रॉपर्टीवर हस्तांतरणीय तारखेपर्यंत कोणतीही रक्कम दिली असल्यास त्याची स्पष्ट नोंद असावी”. करारानुसार प्रॉपर्टीचा मालकी हक्क आणि कब्जा या संबंधित कोणत्याही वादापासून खरेदीदाराला कोणतेही नुकसान होणार नाही हेदेखील नमूद करण्यात यावे.
3. ताबा मिळण्याची तारीख
“बिल्डरकडून फ्लॅट हस्तांतराच्या हेतूने फ्लॅटचा ताबा मिळण्याची तारीख खरेदीदाराच्या दृष्टीने महत्वाची असते. या तारखेला खरेदीदाराला फ्लॅटचा/परिसराचा ताबा मिळणे आवश्यक आहे आणि करारानुसार ठरवून दिलेल्या तारखेपर्यंत तो ताब्यात देण्यासाठी डेव्हलपर बांधील आहे. जर या तारखेपर्यंत ताबा मिळाला नाही तर खरेदीदाराला डेव्हलपरविरुद्ध कोर्टात दावा दाखल करता येतो”. अशी माहिती हरियानी अँड कंपनीचे सॉलिसिटर अनिरुद्ध हरियानी देतात.
करारनाम्यामधील ‘अत्यावश्यक काळ/ टाइम ऑफ एस्सेन्स’ क्लॉज दोन्ही पक्षांचे देय कर्तव्ये पार पाडण्यासाठी पक्षांसाठी कराराच्या मुदतीची मर्यादा घालतो.
4. पेमेंट शेड्यूल
“पेमेंट शेड्यूल हा कलम भरावयाची एकूण रक्कम आणि वेळेची मर्यादा दर्शवतो. जर पेमेंट हप्त्यांमध्ये केले जात असेल तर त्या बाबतीत पेमेंट शेड्यूल, प्रत्येक हप्त्याचा तपशील देण्यात यावा. भविष्यात निर्माण होणाऱ्या कोणताही गोंधळ टाळण्यास याची मदत होते.” असे हरियानी यांनी सांगितले. अग्रीमेंटमध्ये खरेदीदाराने केलेल्या पूर्ण पेमेन्टचा आणि प्रॉपर्टी गहाण ठेवली असल्यास तो तपशील असणे आवश्यक आहे.
5. टर्मिनेशन कलम
जर अग्रीमेंटमध्ये दिलेले काही मुद्दे दोघं किंवा दोघांपैकी एक पक्ष पूर्ण करू शकत नसेल तर त्याचा अग्रीमेंटवर किंवा इतर काय परिणाम होईल हे टर्मिनेशन कलममध्ये नमूद केले असते. अग्रीमेंटमध्ये “परस्पर संमतीने समाप्ती ” हा क्लॉज असू शकतो त्यानुसार दोन्ही पक्ष आपसांत संमतीने अग्रीमेंट संपुष्टात आणू शकतात
6. विवादाबाबत ठराव
या कलमामुळे दोन्ही पक्षातील विवादाचे निराकरण व्हावे असे प्रयत्न असतात. हा कोर्टाबाहेर प्रकरणाचा निपटारा करण्यासाठी पर्याय आहे. या व्यतिरिक्त, व्यावसायिक करारामधील वाद निपटण्यासाठी निवाडा आणि मध्यस्थी या कार्यपद्धतींचा समावेश आहे.
7. सुविधा
या कलमामुळे ग्राहकाला कोणते अतिरिक्त लाभ मिळणार आहेत हे कळण्यास मदत होते आणि देखरेखीच्या शुल्कासाठी पुरवणी रकमेचादेखील उल्लेख यात असतो. जर सुविधा पुरविण्यात कोणतीही कसर झाली तर ग्राहक या कराराचा सहारा घेऊ शकतो..
8. पेनल्टी /दंड
खरेदी करारात पेनल्टी/दंड कलमाचा समावेश असावा, यात प्रत्येक टप्पे स्पष्टपणे नमूद असावेत तसेच विक्रेता व खरेदीदार यांच्याकडून चूक झाल्यास काय पेनल्टी/दंड असेल हे दिले असावे.
अखेरीस, कायदेशीर खरेदी करार नोंदणी करणे खरेदीदाराच्या फायद्याचे होते, कारण ती मालकीच्या कोणत्याही टप्प्यावर किंवा पुनर्विक्रीपासून संरक्षण देते. खरेदी करार तयार झाला आणि त्याची नोंदणी झाल्यानंतर खरेदीदाराच्या संमतिशिवाय कोणतेही बदल करता येत नाही.