करार मुद्रांक आणि नोंदणी
मालमत्तेच्या किमतीच्या बाबतीत दोन महत्त्वाच्या संज्ञा लक्षात घेणे आवश्यक आहे अॅड. तन्मय केतकर | October 8, 2016 6:33 AM
मालमत्ता हस्तांतरणाचे विविध प्रकार आहेत. खरेदी-विक्री, भाडेपट्टा, दीर्घ मुदतीचा भाडेपट्टा-लीज, गहाण, दान, बक्षीस अशा विविध प्रकारे मालमत्तेचे हस्तांतरण शक्य आहे. मालमत्ता हस्तांतरण म्हटले की त्याकरता रीतसर करार करायला हवा आणि त्या कराराची नोंदणीदेखील करायला हवी. रीतसर नोंदणीकृत करार केल्याशिवाय कायदेशीरदृष्टय़ा मालमत्ता हस्तांतरित होत नाही. मालमत्तेचे करार, नोंदणी करण्यापूर्वी त्यावर शासनाद्वारे मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क आकारले जाते. मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क हा शासनाच्या उत्पन्नाचा महत्त्वाचा स्रोत आहे. कोणत्याही स्वरूपाचा किंवा कोणत्याही मुदतीचा करार असो, त्या करारावर रीतसर मुद्रांक शुल्क भरल्याशिवाय कराराची नोंदणी होऊ शकत नाही.
मालमत्तेच्या किमतीच्या बाबतीत दोन महत्त्वाच्या संज्ञा लक्षात घेणे आवश्यक आहे. त्या म्हणजे करार मूल्य आणि शासकीय मूल्य. करार मूल्य म्हणजे एखाद्या मालमत्तेचा व्यवहार प्रत्यक्ष ज्या किमतीत ठरलेला आहे ती किंमत. जर केवळ करार मूल्यावर आधारित मुद्रांक शुल्क आकारले गेले तर ते पैसे वाचवण्याकरता मुद्दामहून करारात कमी किंमत नमूद करण्याची प्रवृत्ती वाढेल, ज्याने शासकीय महसुलाचे नुकसान होईलच शिवाय काळा पैसादेखील वाढेल. हे टाळण्याकरता शासकीय मूल्य किंवा करार मूल्य यापैकी जे अधिक त्यावर मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येते. शासन दरवर्षी सबंध राज्यातील मालमत्तांचे मूल्य ठरवीत असते.
सर्वसाधारणपणे दर वर्षी १ जानेवारीला हे नवीन दर लागू केले जातात. या दरास सरकारी मूल्य किंवा रेकनर व्हॅल्यु असेदेखील म्हणतात. तर प्रत्यक्ष करार मूल्य किंवा शासकीय मूल्य यापैकी जे अधिक असेल त्यावर मुद्रांक शुल्काची आकारणी होते.
सध्या प्रचलित कायद्यानुसार बहुतांश करारांवरील मुद्रांक शुल्क हे व्यवहार मूल्य किंवा शासकीय मूल्य यांच्या टक्केवारीत आकारण्यात येते. उदा. खरेदीखत किंवा सदनिका खरेदी कराराकरता ५% इतके मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येते.
व्यवहार करताना हे टक्केवारीतील मुद्रांक शुल्क भरायला तसे विशेष काही वाटत नाही, पण जेव्हा घरगुती नात्यांमधील व्यवहार होतात- उदा. बक्षीसपत्र तेव्हा त्यावर मुद्रांक शुल्क भरायचे म्हणजे अन्याय वाटतो. ही जनभावना लक्षात घेऊनच शासनाने २४ एप्रिल २०१५ रोजी मुद्रांक कायद्यात सुधारणा केलेली आहे. त्या सुधारणेनुसार जर निवासी किंवा कृषी मालमत्ता पती, पत्नी, मुलगा, मुलगी, नातू, नात, मरण पावलेल्या मुलाची पत्नी यांना बक्षीस द्यायची असल्यास त्यावर केवळ दोनशे रुपये इतकेच मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येणार आहे. या नवीन नियमाने कुटुंबातील सदस्यांमध्येच मालमत्ता बक्षीस देण्याच्या वेळेस मुद्रांक शुल्काचा भरुदड पडत नाही.
बक्षीस मुद्रांक शुल्काबाबत अजून एक महत्त्वाची शंका असते की ते नक्की कोणी भरायचे असते? खरेदीदाराने का विक्री करणाऱ्याने? सध्याच्या प्रचलित नियमानुसार त्यावर काहीही बंधन नाही. करारात सामील व्यक्तींपैकी कोणीही मुद्रांक शुल्क भरले तरी चालते. पण सध्या प्रचलित पद्धतीनुसार आपल्याकडे बऱ्याचशा व्यवहारांत खरेदीदार हाच मुद्रांक शुल्काचा भरणा करीत असतो. मात्र खरेदीदारानेच सगळे मुद्रांक शुल्क भरले पाहिजेत असे कायदेशीर बंधन मुळीच नाही, व्यवहार ठरवताना त्याबाबतसुद्धा वाटाघाटी कराव्यात त्यातून फायदा होण्याची शक्यता असते.
मुद्रांक शुल्क आणि कराराची नोंदणी याबाबत विहित मुदत हादेखील महत्त्वाचा मुद्दा लक्षात घेणे आवश्यक आहे. मुद्रांक शुल्काचा विचार केल्यास मुद्रांक शुल्क खरेदीपासून किंवा भरणा केल्यापासून सहा महिने वैध असते. म्हणजे मुद्रांक कागद घेतल्यापासून किंवा ऑनलाइन मुद्रांक भरल्यापासून सहा महिन्यांच्या आत त्यावर करार करणे आवश्यक आहे. मुद्रांक भरून सह्य झालेल्या कराराच्या नोंदणीकरता विहित मुदत चार महिने इतकी आहे. म्हणजे करारावर सह्य झाल्याच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या कालावधीत करार नोंदणी करून घेणे आवश्यक आहे. चार महिन्यात कराराची नोंदणी न झाल्यास विलंबाने नोंदणी करण्याकरता त्यावर विहित प्रमाणात दंड आकारणी केली जाते. मात्र आपण शक्यतो विहित मुदतीतच आपल्या कराराची नोंदणी करायची काळजी घ्यावी. अन्यथा विलंब माफी, दंड आकारणी या सगळ्या प्रकारात निष्कारण वेळ आणि पैसा खर्च होतो.
मालमत्ता करारांवरील मुद्रांक शुल्क भरून त्याची नोंदणी झाल्याशिवाय करारांना कायदेशीरपणा प्राप्त होत नाही. मालमत्तांचे व्यवहार किंवा हस्तांतरण ही वारंवार होणारी गोष्ट नाही, असे असल्याने आपण मालमत्ता घेताना किंवा विकताना किंवा इतर प्रकारे हस्तांतरण करताना आपल्या कराराचे स्वरूप कसे आहे? त्या अनुषंगाने योग्य करार झालाय का? त्या करारावर नियमानुसार मुद्रांक शुल्क भरलेले आहे ना? विहित मुदतीत त्याची नोंदणी होत आहे ना? या सगळ्या बाबतीत जागरूक असणे आवश्यक आहे. आपण असे जागरूक असलो म्हणजे सगळे अथपासून इतीपर्यंत व्यवहार सुरळीत होतात जे आपल्याच फायद्याचे आहे.
मालमत्ता हस्तांतरणाचे विविध प्रकार आहेत. खरेदी-विक्री, भाडेपट्टा, दीर्घ मुदतीचा भाडेपट्टा-लीज, गहाण, दान, बक्षीस अशा विविध प्रकारे मालमत्तेचे हस्तांतरण शक्य आहे. मालमत्ता हस्तांतरण म्हटले की त्याकरता रीतसर करार करायला हवा आणि त्या कराराची नोंदणीदेखील करायला हवी. रीतसर नोंदणीकृत करार केल्याशिवाय कायदेशीरदृष्टय़ा मालमत्ता हस्तांतरित होत नाही. मालमत्तेचे करार, नोंदणी करण्यापूर्वी त्यावर शासनाद्वारे मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क आकारले जाते. मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क हा शासनाच्या उत्पन्नाचा महत्त्वाचा स्रोत आहे. कोणत्याही स्वरूपाचा किंवा कोणत्याही मुदतीचा करार असो, त्या करारावर रीतसर मुद्रांक शुल्क भरल्याशिवाय कराराची नोंदणी होऊ शकत नाही.
मालमत्तेच्या किमतीच्या बाबतीत दोन महत्त्वाच्या संज्ञा लक्षात घेणे आवश्यक आहे. त्या म्हणजे करार मूल्य आणि शासकीय मूल्य. करार मूल्य म्हणजे एखाद्या मालमत्तेचा व्यवहार प्रत्यक्ष ज्या किमतीत ठरलेला आहे ती किंमत. जर केवळ करार मूल्यावर आधारित मुद्रांक शुल्क आकारले गेले तर ते पैसे वाचवण्याकरता मुद्दामहून करारात कमी किंमत नमूद करण्याची प्रवृत्ती वाढेल, ज्याने शासकीय महसुलाचे नुकसान होईलच शिवाय काळा पैसादेखील वाढेल. हे टाळण्याकरता शासकीय मूल्य किंवा करार मूल्य यापैकी जे अधिक त्यावर मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येते. शासन दरवर्षी सबंध राज्यातील मालमत्तांचे मूल्य ठरवीत असते.
सर्वसाधारणपणे दर वर्षी १ जानेवारीला हे नवीन दर लागू केले जातात. या दरास सरकारी मूल्य किंवा रेकनर व्हॅल्यु असेदेखील म्हणतात. तर प्रत्यक्ष करार मूल्य किंवा शासकीय मूल्य यापैकी जे अधिक असेल त्यावर मुद्रांक शुल्काची आकारणी होते.
सध्या प्रचलित कायद्यानुसार बहुतांश करारांवरील मुद्रांक शुल्क हे व्यवहार मूल्य किंवा शासकीय मूल्य यांच्या टक्केवारीत आकारण्यात येते. उदा. खरेदीखत किंवा सदनिका खरेदी कराराकरता ५% इतके मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येते.
व्यवहार करताना हे टक्केवारीतील मुद्रांक शुल्क भरायला तसे विशेष काही वाटत नाही, पण जेव्हा घरगुती नात्यांमधील व्यवहार होतात- उदा. बक्षीसपत्र तेव्हा त्यावर मुद्रांक शुल्क भरायचे म्हणजे अन्याय वाटतो. ही जनभावना लक्षात घेऊनच शासनाने २४ एप्रिल २०१५ रोजी मुद्रांक कायद्यात सुधारणा केलेली आहे. त्या सुधारणेनुसार जर निवासी किंवा कृषी मालमत्ता पती, पत्नी, मुलगा, मुलगी, नातू, नात, मरण पावलेल्या मुलाची पत्नी यांना बक्षीस द्यायची असल्यास त्यावर केवळ दोनशे रुपये इतकेच मुद्रांक शुल्क आकारण्यात येणार आहे. या नवीन नियमाने कुटुंबातील सदस्यांमध्येच मालमत्ता बक्षीस देण्याच्या वेळेस मुद्रांक शुल्काचा भरुदड पडत नाही.
बक्षीस मुद्रांक शुल्काबाबत अजून एक महत्त्वाची शंका असते की ते नक्की कोणी भरायचे असते? खरेदीदाराने का विक्री करणाऱ्याने? सध्याच्या प्रचलित नियमानुसार त्यावर काहीही बंधन नाही. करारात सामील व्यक्तींपैकी कोणीही मुद्रांक शुल्क भरले तरी चालते. पण सध्या प्रचलित पद्धतीनुसार आपल्याकडे बऱ्याचशा व्यवहारांत खरेदीदार हाच मुद्रांक शुल्काचा भरणा करीत असतो. मात्र खरेदीदारानेच सगळे मुद्रांक शुल्क भरले पाहिजेत असे कायदेशीर बंधन मुळीच नाही, व्यवहार ठरवताना त्याबाबतसुद्धा वाटाघाटी कराव्यात त्यातून फायदा होण्याची शक्यता असते.
मुद्रांक शुल्क आणि कराराची नोंदणी याबाबत विहित मुदत हादेखील महत्त्वाचा मुद्दा लक्षात घेणे आवश्यक आहे. मुद्रांक शुल्काचा विचार केल्यास मुद्रांक शुल्क खरेदीपासून किंवा भरणा केल्यापासून सहा महिने वैध असते. म्हणजे मुद्रांक कागद घेतल्यापासून किंवा ऑनलाइन मुद्रांक भरल्यापासून सहा महिन्यांच्या आत त्यावर करार करणे आवश्यक आहे. मुद्रांक भरून सह्य झालेल्या कराराच्या नोंदणीकरता विहित मुदत चार महिने इतकी आहे. म्हणजे करारावर सह्य झाल्याच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या कालावधीत करार नोंदणी करून घेणे आवश्यक आहे. चार महिन्यात कराराची नोंदणी न झाल्यास विलंबाने नोंदणी करण्याकरता त्यावर विहित प्रमाणात दंड आकारणी केली जाते. मात्र आपण शक्यतो विहित मुदतीतच आपल्या कराराची नोंदणी करायची काळजी घ्यावी. अन्यथा विलंब माफी, दंड आकारणी या सगळ्या प्रकारात निष्कारण वेळ आणि पैसा खर्च होतो.
मालमत्ता करारांवरील मुद्रांक शुल्क भरून त्याची नोंदणी झाल्याशिवाय करारांना कायदेशीरपणा प्राप्त होत नाही. मालमत्तांचे व्यवहार किंवा हस्तांतरण ही वारंवार होणारी गोष्ट नाही, असे असल्याने आपण मालमत्ता घेताना किंवा विकताना किंवा इतर प्रकारे हस्तांतरण करताना आपल्या कराराचे स्वरूप कसे आहे? त्या अनुषंगाने योग्य करार झालाय का? त्या करारावर नियमानुसार मुद्रांक शुल्क भरलेले आहे ना? विहित मुदतीत त्याची नोंदणी होत आहे ना? या सगळ्या बाबतीत जागरूक असणे आवश्यक आहे. आपण असे जागरूक असलो म्हणजे सगळे अथपासून इतीपर्यंत व्यवहार सुरळीत होतात जे आपल्याच फायद्याचे आहे.
