जमीन मोजणीसाठी लागणारी कागदपत्रे
. विहित नमुन्यातील अर्ज फी कोर्ट फी स्टँप सह.
. गाव नमुना ७/१२ चा उतारा किंवा आखीव पत्रिकेचा उतारा.
. मोजणी फी भरण्या बाबतचे चलन.
. मोजणी करावयाच्या जमिनीचा अंदाजे नकाशा ,अगर जमिनीच्या कोणत्या बाजू बाबत हद्दीची तक्रार व कोणत्या बाजूची हद्द काय करून पाहिजे याचा तपशील.
. लगत खातेदारांचे नाव व पत्ता.
महत्वाच्या सूचना
१ शासकीय जमीन मोजणी करते वेळी त्याची चित्रफित शक्य झाल्यास काढून ठेवावी.
२.कालांतराने हद्दी संबंधी वाद निर्माण झाल्यास चित्रफित / व्हीडीओ शुटींग महत्व्याचा पुरावा म्हणून मांडता येतो.
३.जमीन किंवा प्लॉट मोजणी झाल्यानंतर आपल्या हद्दीत कुंपण टाकून घ्यावे.
४. प्लॉट किंवा जमीन खरेदी करते वेळी शासकीय जमीन मोजणी करूनच विकत घ्यावे.
त्यामुळे पुढे शेजारील व्यक्तींचा किंवा त्या जमिनीच्या वारसांचा त्रास होत नाही.
५. साधी मोजणी १८० दिवस तातडीची मोजणी ८० दिवस अति तातडीची मोजणी ६० दिवस असा साधारणता कालावधी आहे.
जिल्हाधिका-याने, आयुक्ताची मान्यता घेउन रेल्वे स्टेशन, बाजार इत्यादीच्या जवळ असल्याने मौल्यवान ठरले आहेत असे इतारती बांधण्यासाठी असलेले भूखंड, किंवा जे एखाद्या विकास योजनेकरिता राखून ठेवलेले आहेत किंवा जे शासनाला किंवा विशेष प्रयोजनासाठी आवश्यक वाटतील असे भूखंड यांची यादी बनवावयाची असते. या सूचीला राखीव इतारत भूखंड सूची असे म्हटले जाते. या सूचीतील भूखड केवळ राज्य शासनाच्या पूर्वमंजुरीनेच निकालात काढावेत.
इमारतींच्या जागा साधारणत :-
लिलाव करून भोगवट्याच्या हक्काकरिता निकालात काढावयाच्या असतात. तथापि, लिलाव न करता, एखादी इमारतीची जागा प्रदान करण्यास सबळ कारणे असल्यास, जिल्हाधिकारी ती कारणे लेखी नमूद करून अशी जागा प्रदान करू शकतो. एखाद्या इतारतीच्या जागेची भोगवट्याची किंमत रू.१०,००० पेक्षा अधिक नसल्यास, आयुक्तांच्या मंजुरीने व इतर बाबतीत राज्य शासनाच्या मंजुरीने अशा जागा निकालात काढण्याची शक्ती जिल्हाधिका-याला प्रदान करण्यात आली आहे.
* * इतारतीच्या जागांची भोगवट्याची किंमत ठरवताना खाली दिलेले मुद्दे विचारात घ्यावेत :-
१. त्या भागातील तशास प्रकारच्या जमिनीची विक्रिची किंमत,
२. इतारतीच्या जागेचे ठिकाण,
३. तशाच प्रकारच्या जागेची उपलब्धता व त्यासाठी असलेली मागणी, आणि
४. भूमिसंपादन अधिनियमाखाली जमिनीचे मूल्य ठरवताना विचारात घ्यावयाचे मुद्दे.
जेव्हा शासनाच्या मालकीचा व इमारतसाठी असलेल्या भोगवट्याखालील बिनदुमाला जागेला संलग्न असलेल्या एखाद्या लहान चिंचोळ्या जमिनीचा पट्टा वाजवी रीतीने निकालात काढता येणार नाही, तेव्हा जिल्हाधिकारी इमारतीसाठी असलेल्या संलग्न जागेच्या धारकाला तो स्वत:ची जागा ज्या धारणाधिकार पद्धतीव धारण करीत असेल त्या धारणाधिकार पद्धतीवर हा जमिनीचा पट्टा प्रदान करू शकेल, मात्र ज्या दराने तो सध्या आकारणी देतो किंवा त्याच्या जागेचे भाडे देतो त्या दराने त्या पट्ट्याच्या जमिनीसाठी आकारणी किंवा भाडे देण्यास तसेच, जिल्हाधिकारी निश्चित करील त्याप्रमाणे किंमत किंवा अधिमूल्य देण्यास कबूल असला पाहिजे.
इमारत बांधण्याकरिता जमीन प्रदान करण्यात येते, तेव्हा खाली दिलेल्या शर्ती जोडण्यात याव्यात :-
१. प्रतिग्रहीत्याने, ज्या विशिष्ट अकृषिक प्रयोजनार्थ जमीन प्रदान करण्यात आली आहे अशा प्रयोजनार्थ सोयीस्कर होईल इतपत जमीन समतल व स्वच्छ करावी,
२. प्रतिग्रहीत्याने, अधिनियमाच्या व त्याखालील तयार केलेल्या नियमांच्या उपबंधान्वये जिल्हाधिका-याची परवानगी घेतल्याशिवाय ज्या प्रयोजनार्थ जमीन प्रदान केलेली आहे त्या प्रयोजनाव्यतिरिक्त इतर कोणत्याही प्रयोजनार्थ जमिनीचा व त्या जमिनीवर बांधावयाच्या इमारतीचा उपयोग करू नये.
३. प्रतिग्रहीत्याने, जमीन प्रदान कण्यात आल्याच्या तारखेपासून 3 वर्षांच्या आत किंवा जिल्हाधिकारी परवानगी देतील अशा पुढील कालावधीच्या आत जमिनीवर भक्कम व कायम स्वरूपाची इमारत बांधावी, असे न केल्यास, प्रतिग्रहीत्याने दिलेल्या भोगवट्याच्या किंमतीपेक्षा अधिक नसेल एवढी भरपाईची रक्कम देउन ती जमीन पुन्हा परत घेण्यास योग्य ठरेल,
४. नकाशांना मान्यता देण्यास व शर्ती विहित करण्यास सक्षम असलेल्या स्थानिक प्राधिका-याने मान्यता दिलेल्या नकाशानुसार व विहित केलेल्या शर्तीनुसार प्रतिग्रहीत्याने इमारत बांधावी,
५. सर्वसाधारणपणे, भूखंडाच्या एकूण क्षेत्रापैकी २/३ क्षेत्र मोकळे सोडावे आणि जिल्हाधिका-याच्या मते ती जमीन अतिशय मूल्यवान असल्यास किंवा इमारतींमध्ये गरीब वर्गाकडून वस्ती केली जाण्याचा तसेच त्या इमारती बाजाराच्या ठिकाणी व जेथे अगोदरच इमारतींची दाटी झालेली आहे अशा शहराच्या मध्यवर्ती भागात बांधल्या जाण्याचा संभव असल्यास फक्त १/२ क्षेत्र मोकळे सोडावे. एखादी जमीन अधिक मूल्यवान आहे किंवा काय, एखाद्या इमारतीत गरीब वर्गातील लोकांची वस्ती आहे किंवा काय, अथवा त्या व्यक्ती गरीब या वर्गात मोडतात किंवा कसे अथवा एखाद्या क्षेत्रात अगोदरच इमारतींची दाटी आहे किंवा कसे या बाबतीतील जिल्हाधिका-यांचा निर्णय हा अंतिम निर्णय राहील,
(गरीब वर्गातील व्यक्ती म्हणजे, राज्य शासन वेळोवेळी निश्चित करील अशा रकमेपेक्षा ज्यांचे वार्षिक उत्पन्न अधिक होणार नाही अशा व्यक्ती)
६. हे प्रदान अधिनियम व त्याखाली केलेले नियम यांच्या उपबंधांना अधीन राहील,
७. प्रतिग्रहीत्याने अ-नागरी क्षेत्रातील जमिनीतील लोकवस्ती व तिचे स्थान (लोकेशन) लक्षात घेउन जिल्हाधिकारी वेळोवेळी विहित करील इतके अंतर अ-नागरी क्षेत्रातील रस्त्यांपासून सोडून नंतर इमारत बांधावी,
८. जिल्हाधिकारी, राज्य शासनाच्या आदेशांन्वये घालून अशा इतर अटी. करारनामा करण्यासाठी लागणारे नमुने नियमाखाली विहित करण्यात आले आहेत.
गृहनिर्माण मंडळ, स्थानिक प्राधिकरण किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्था यांनी हाती घेतलेल्या निरनिराळ्या गृहनिर्माण योजनांकरिता, राज्य शासन बिनदुमाला व अविभाज्य धारणाधिकार पद्धतीने तसेच राज्य शासन वेळोवेळी निश्चित करील.
गृहनिर्माण योजनांसाठी जमीन देणे :-
अशा भोगवट्याच्या सवलतीच्या किंमतीने इमारतीच्या जागा प्रदान करू शकते. रू.२५,००० पेक्षा अधिक बाजारमूल्य नसलेल्या जमिनी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना प्रदान करण्यासंबंधीची शक्तीही जिल्हाधिका-याला प्रदान करण्यात आली आहे. बाजारमूल्य रू.२५,००० पेक्षा अधिक असल्यास परंतु रु.५०,००० पेक्षा अधिक नसल्यास, जिल्हाधिकारी आयुक्तांच्या मंजुरीने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला जमीन देउ शकेल. तथापि वरीलप्रमाणे जिल्हाधिका-यांना करण्यात आलेले शक्तीचे प्रत्यायोजन मुंबई उपनगर जिल्हा व औरंगाबाद, नागपूर, पुणे यांसारखी विभागीय मुख्यालये व जेथे एक लाख किंवा त्याहून अधिक लोकवस्ती आहे अशी सर्व शहरे यांमधील जमिनीला लागू होत नाही.
जमीन महसूल देण्याबाबत कसूर केल्यामुळे जप्त केलेला पोट-हिस्सा जिल्हाधिका-याने पूर्वीच्या भोगवटादाराला (कसूरदाराला) किंवा त्याच भूमापन क्रमांकातील इतर पोट-हिश्श्याच्या भोगवटादाराला किंवा इतर कोणाही व्यक्तीला एका वेळी एका वर्षाच्या मुदतीकरिता पट्टयाने द्यावयाचा असतो. तथापि पट्टेदाराची एकूण धारण जमीन, त्याबाबतीत निश्चित केलेल्या कमाल मर्यादेपेक्षा अधिक होणार नाही हे पाहण्याची काळजी घेतली गेली पाहिजे. जप्तीच्या म्हणजेच पोटहिश्श्याचा ताबा घेतल्याच्या दिनांकापासून तीन वर्षांच्या आत पूर्वीच्या भोगवटादाराने म्हणजेच कसूरदाराने पोटहिस्सा परत मिळण्यासाठी अर्ज केल्यास जमीन महसुलाची थकबाकी व आकारणीच्या तिप्पट शास्ती दिल्यास जिल्हाधिकारी ती जमीन त्या पूर्वीच्या भोगवटादाराला परत देउ शकेल. पूर्वोक्त कालावधीत कसूरदार आपला पोटहिस्सा परत मिळवू न शकल्यास याबाबतीत (कलम ३५(३) व (४) ) तयार करण्यात आलेल्या नियमांनुसार जिल्हाधिका-याने त्या जमिनीची विल्हेवाट करावयाची असते.
प्रॉपटीर्मधील गुंतवणूक ही नेहमीच चांगली व उत्तम रिर्टन्स देणारी असली तरीही त्यामधील गुंतवणूक ही अधिक काळाकरीता असते. घर खरेदी करून ते लगेचच विकून चांगले रिर्टन्स मिळण्याची शक्यता प्रॉपटीर् माकेर्टमध्ये खूप धुसर असते. ‘जोन्स लँग लॅसेल्ल इंडिया’ (जे. एल. एल.) या रियल इस्टेटवर अभ्यास करणाऱ्या संस्थेचे मॅनेजिंग डायरेक्टर (पश्चिम विभाग) रमेश नायर यांनी सांगितल्याप्रमाणे २००८ मध्ये अशी परिस्थिती निर्माण झाली होती की, खरेदीदार घर विकत घेऊन काही महिन्यातच किंमती वाढल्यानंतरच विकत असे. पण सध्या तशी परिस्थिती नाहीय. येणाऱ्या काळात ही परिस्थिती बदलेल की नाही हे स्पष्ट नसल्यामुळे प्रॉपटीर्कडे एक लाँग टर्म इन्व्हेस्टमंेट म्हणूनच बघणे गरजेचे आहे व त्यामुळे त्याच्यापासून मिळणाऱ्या फायदा-तोट्याचा विचार करायला हवा.
प्रत्येक इंडस्ट्रीमधील मागणी व पुरवठा या सूत्राचे चक्र रियल इस्टेटमध्येही बघायला मिळते. मागणी कमी असताना तुम्ही कमी किमतीत घेतलेले घर मागणी वाढल्यावर विकले तर फायदा होण्याची शक्यता जास्त असते. पण असे व्यवहार करताना माकेर्टमधील चढ-उतारांकडे लक्ष ठेवण्याचा सल्ला तज्ज्ञ देतात. चांगली वेळ आणि माकेर्ट ट्रेण्ड बघूनच गुंतवणूक म्हणून घेतलेले घर विकल्यावर त्याचा चांगला फायदा होतो.
प्रॉपटीर् विकत असताना फक्त माकेर्ट ट्रेण्डच नव्हे तर इतर बाबींकडेही दुर्लक्ष करून चालणार नाही. जर तुम्ही विकणाऱ्या घरावर कर्ज घेतलेले असेल, तर व्याजासह सगळी रक्कम भरल्यानंतर सूट मिळते की, नाही याचा विचार करण्याची गरज असते. त्यामुळे तुमच्यावर कर्जाचा डांेगर होत नाही. शिवाय तेवढीच रक्कम बँकेने दिलेल्या वेळेत भरायची असेल, तर घर विकल्यानंतर तुमच्या हातात पैसे राहून तुम्ही दुसरी गुंतवणूकही करू शकता.
इन शॉर्ट
योग्य वेळ बघून, माकेर्टचा अंदाज घेऊन योग्य किमतीने घर विका.
घरासाठी कर्ज घेतले असेल, तर त्याचे गणित करूनच घराची किंमत ठरवा.
कर्ज फेडायचे की घर विकून मिळालेले पैसे गुंतवायचे याचा सारासार हिशेब करा.
प्रॉपर्टी विकल्यानंतर खरेदी करणाऱ्याला भरावी लागणाऱ्या स्टॅम्प ड्युटीचाही अभ्यास करा.
ब्रोकर फी, वकिलाला द्यावी लागणारी फी या बाबींचा विचार करून प्रॉपटीर्ची किंमत ठरवा.
प्रॉपर्टी विकताना तज्ज्ञांचा सल्ला घ्या.