अधिनियम १८८२ चे कलम ५५

मालमत्तेचा हस्तांतर कायदा १८८२ कलम ५४ ते ५७ नुसार खरेदी म्हणजे मालमत्तेचे मालकी हक्काचे हस्तांतर म्हनजे अदा केलेल्या पुर्ण किमतीच्या बदल्यात किंवा अंशत: अदा केलेल्या किमतीच्या बदल्यात किंवा भविष्यात मोबदला देण्याच्या कबुलीवर नोंदणीकृत केलेला व्यवहार होय. याचाच अर्थ ठरलेला मोबदला पुर्ण किंवा अंशत: खरेदीपुर्वी, खरेदीच्या वेळी किंव खरेदी नंतर दिला तरी चालु शकतो. मालमत्ता हस्तांतर कायद्याप्रमाणे कोणत्याही मिळकतीचे साठेखत किंवा करारनामा याद्वारे मिळकतीचे हस्तांतरण होत नाही. मिळकत/स्थावर/मालमत्ता यासाठी विकत घेणार/विकत देणार यांच्यामध्ये ठरलेल्या अटी व शर्तीनुसार ठरविलेल्या कालावधीत शर्ती व अटींची, कागदपत्रांची पूर्तता करून व नंतर शेवटी मालमत्तेचे हस्तांतरण नोंदणीकृत खरेदीखताने करू अशा तपशीलातील करार म्हणजे साठेखत होय.

*** मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम – १८८२ – कलम ५५ :-
स्थावर मालमत्तेची विक्री करणारा व ती खरेदी करणारा यांच्या जबाबदाऱ्या व हक्क पुढीलप्रमाणे:

{१} विक्रीकर्त्यावर खालील गोष्टी बंधनकारक असतील:

(अ) मालमत्तेतील कुठल्याही प्रकारचे दोष, जे विक्रीकर्त्यास माहित आहेत ते, खरेदीदारास दाखवून देणे;

(ब) खरेदीदाराने मागणी केल्यास विक्रीकर्त्याने स्वतःकडे असलेली मालमत्तेसंबंधातील सर्व कागदपत्रे दाखवणे.

(क) खरेदीदाराने मालमत्तेसंबंधात विचारलेल्या सर्व प्रश्नांना विक्रीकर्त्याने त्याच्याकडे असलेल्या सर्व माहितीच्या आधारे उत्तरे देणे;

(ड) मालमत्तेच्या किंमती इतकी पूर्ण रक्कम खरेदीदाराकडून मिळाल्यानंतर खरेदीदारास सोयीस्कर अशा वेळी योग्य रीतीने मालमत्तेच्या हस्तांतरणासंबंधी (करार इत्यादी) प्रक्रिया पूर्ण करणे;

(इ) विक्री करार झाल्यानंतर व मालमत्तेच्या प्रत्यक्ष हस्तांतरणाच्या दिवसापर्यंत मालमत्तेची व स्वतःकडे असलेल्या मालमत्तेसंबंधित कागदपत्रांची शक्य तितकी सर्व काळजी घेणे;

(फ) मालमत्ता ज्या प्रकारात मोडत असेल त्यास अनुसरून योग्य रीतीने मालमत्तेचा ताबा खरेदीदारास वा त्याच्या प्रतिनिधीस देणे;

(ग) विक्री करार होण्याच्या दिवसापर्यंत मालमत्तेसंबंधातील सर्व प्रकारचे सार्वजनिक कर, देयके, भाडे इत्यादी पूर्णपणे भरणे;

{२} विक्रीकर्त्याची कबुली:

विक्री करणारा जर मालमत्तेचा विश्वस्त असेल तर त्याने खरेदीदारास शपथपूर्वक सांगणे आवश्यक आहे कि त्याने असे कुठलेही कृत्य केलेले नाही कि ज्यामुळे मालमत्ता गहाणखतात किंवा इतर तत्सम गोष्टीत अडकलेली आहे किंवा काही कारणामुळे त्याला मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्यापासून मज्जाव आहे.

या नियमात उल्लेख केलेल्या करारातून मिळणाऱ्या फायद्यांवर खरेदीदाराचा हक्क राहील आणि ज्या कुणाच्या ताब्यात हि मालमत्ता दिली गेलेली असेल ते लोक असे हक्क बजावतील.

{३} विक्रीकर्त्यावर बंधन:

जेव्हा संपूर्ण खरेदी-किंमत विक्रीकर्त्यास दिली गेलेली असेल तेव्हा विक्रीकर्त्यावर बंधन असेल कि त्याने त्याच्या ताब्यात असलेली मालमत्ते संबंधी सर्व कागदपत्रे खरेदीदारास द्यावीत; मात्र यास अपवाद असे:

(अ) जेव्हा विक्रीकर्त्याने मालमत्तेतील काही भाग आपल्याकडे ठेवला असेल तेव्हा विक्रीपूर्वी एकत्रित असणाऱ्या मालमत्तेची सर्व कागदपत्रे तो स्वतःकडे ठेऊ शकतो,

(ब) जेव्हा एका मालमत्तेचे अनेक हिस्से करून ते वेगवेगळ्या खरेदिदारांस विकले गेले असतील तेव्हा त्यातील सर्वात मोठ्या खरेदीदाराकडे ती कागदपत्रे ठेवण्याचा हक्क असेल.

मात्र या दोन्ही परिस्थितीत ज्यांच्याकडे ती कागदपत्रे असतील त्यांच्यावर असे बंधन असेल कि खरेदीदारांपैकी कुणीही सकारण विनंती करेल तेव्हा त्यांनी अशी कागदपत्रे सादर करावीत व आवश्यकता असल्यास या कागदपत्रांच्या सत्यान्वित प्रती मागणीकर्त्याच्या खर्चाने उपलब्ध करून द्याव्यात. तसेच या नियमाप्रमाणे ज्यांच्याकडे अशी कागदपत्रे ठेवलेली असतील त्यांनी ती सुरक्षित राखणे (अपघाती घटना वगळता) आवश्यक आहे.

{४} विक्रीकर्त्याकडे पुढील हक्क असतील:

(अ) जोपर्यंत मालमत्तेची मालकी खरेदीदाराकडे जात नाही तोपर्यंत मालमत्तेतून मिळणारे भाडे व इतर जे लाभ असतील ते विक्रीकर्त्यास मिळत राहतील;

ब) खरेदीदाराने विक्री किंमत संपूर्णपणे अदा करण्यापूर्वीच मालमत्तेचा ताबा त्याच्याकडे दिला गेलेला असेल तर उर्वरित रक्कम मिळेपर्यंत मालमत्तेवर अधिकार विक्रीकर्त्याचा राहील; तसेच अशा उर्वरित रकमेवर व्याज घेण्याचा अधिकारही विक्रीकर्त्याला असेल.

{५} खरेदीदारावर पुढील बंधने असतील:

(अ) मालमत्ते संबंधात खरेदीदारास अशी काही गोष्ट माहित असेल कि जिच्यामुळे मालमत्तेची मूल्यवृद्धी होत असेल आणि अशा गोष्टीबाबत विक्रीकर्ता अनभिज्ञ असेल तर अशी गोष्ट विक्रीकर्त्याच्या निदर्शनास आणून देणे;

(ब) मालमत्तेसंबंधी विक्रीव्यवहार पूर्ण होत असलेल्या वेळी देय असलेली रक्कम विक्रीकर्ता अथवा त्याच्या प्रतिनिधीस देणे; मात्र यास अपवाद असा कि जर मालमत्तेस गहाण ठेऊन काही कर्जव्यवहार इत्यादी झाले असतील व खरेदीदाराने ताबा घेण्याच्या वेळीही मालमत्तेवर असे काही कर्ज शिल्लक असेल तर तेवढी रक्कम विक्रीकर्त्यास न देता संबंधितांना देण्यासाठी राखून ठेवणे;

(क) मालमत्तेचे हस्तांतरण झाल्यानंतर कुठल्याही कारणाने मालमत्तेचे नुकसान झाल्यास अथवा मालमत्तेच्या किमतीत घट आल्यास (ज्यास विक्रीकर्ता जबाबदार नाही अशा कुठल्याही कारणांसाठी) झालेला तोटा सहन करणे;

(ड) मालमत्तेचे हस्तांतरण पूर्ण झाल्यानंतर मालमत्तेसंबंधी देय असलेले सर्व प्रकारचे सार्वजनिक कर, भाडे इत्यादी पूर्णपणे भरणे; तसेच संबंधित मालमत्ता गहाण ठेऊन कर्ज वगैरे पूर्वी घेतले गेलेले असेल तर अशा कर्जाची आणि त्यावरील व्याजाची परतफेड करणे;

{६} खरेदीदाराकडे पुढील हक्क असतील:

(अ) मालमत्तेचे हस्तांतरण पूर्ण झाल्यानंतर त्या मालमत्तेतून मिळणाऱ्या सर्व फायद्यांवर खरेदीदाराचा हक्क असेल; यात भाडे, मूल्यवृद्धी, व इतर आनुषंगिक लाभांचा समावेश असेल.

(ब) खरेदीदाराने मालमत्तेची सर्व किंमत अदा केल्यानंतर मालमत्तेवरचा अधिकार त्याच्याकडे येईल (त्याने स्वतः अयोग्यरीत्या मालमत्तेचा ताबा घेणे नाकारले नाही तरच) व त्यापुढे मालमत्तेतून मिळणाऱ्या सर्व फायद्यांवर त्याचा हक्क राहील, विक्रीकर्ता वा इतर कुणीहि नंतर दावा केला तरी अशा फायद्यांवर खरेदीदाराचा हक्क असेल.

खरेदीदाराने योग्य प्रकारे आणि सबळ कारणासाठी मालमत्तेचा ताबा घेणे नाकारले तर त्याने आधी अदा केलेल्या रकमेबद्दल वा संबंधित करार रद्द करण्यासाठी दावा दाखल करावा लागल्यास त्याबद्दलच्या खर्चाची भरपाई मागण्याचा हक्क खरेदीदारास असेल.

*** कायद्यातील महत्त्वाच्या तरतुदी :-

सातबारा उतारा, मालमत्ता पत्रक, फेरफार उतारा अशा सर्व उताऱ्यावरील नोंदी खऱ्या मानल्या पाहिजेत, असा समज आहे. म्हणून भूमी अभिलेखांमध्ये (Land Record) केल्या जाणाऱ्या नोंदींच्या मर्यादा व महत्त्व माहीत करून घेऊ.

महसुली अधिकाऱ्यास कोणाही व्यक्तीच्या स्थावर मिळकतीमधील हक्कांबाबत निर्णय घेण्याचा कोणताही अधिकार नाही. महसूली अधिकाऱ्यानी केवळ महसूल गोळा करण्याकरिता तयार करण्यात आलेले अभिलेख लिहिण्याचे, ठेवण्याचे, जतन करण्याचे कर्तव्य करायचे आहे.

महसुली अधिकार्यांना केवळ नोंदीच्या सत्यतेविषयी चौकशी करण्याचे अधिकार असून त्यांना कोणाही व्यक्तीचा स्थावर मिळकतीमधील मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार नाही. म्हणजेच त्यांच्यासमोर हजर करण्यात आलेल्या कागदपत्रांवरून एखाद्या व्यक्तीने स्थावर मिळकतीमधील हक्क संपादन केलेले आहेत किंवा नाही एवढ्या एका मुद्द्यापुरतीच महसूल अधिकाऱ्याची चौकशी मर्यादित असणे कायद्याला अपेक्षित आहे. कोणाही व्यक्तीच्या स्थावर मिळकतींमधील हक्कांबाबत निर्णय घेण्याचे अधिकार केवळ दिवाणी न्यायालयास आहेत.

ज्या स्थावर मिळकतीची किंमत रु. १००/- किंवा त्यापेक्षा अधिक आहे अशा मिळकतीच्या हक्क संपादनाबाबत यथोचित दस्तऐवज समोर आल्याशिवाय महसूली अधिकाऱ्यानी सदर मिळकतीच्या अधिकार अभिलेखात हक्क संपादनाबाबत कोणत्याही फेरफाराची नोंद घेऊ नये.

महसुली अधिकाऱ्याना फक्त वारसांचे हक्क अर्जाद्वारे नोंदवता येतील. वारसांचे हक्क नोंदवितानासुद्धा कायद्याचा विचार करून व वारसांनी सादर केलेले पुरावे पाहून वारसनोंदी कराव्यात.

रेकॉर्ड ऑफ राइटसमधील म्हणजेच हक्क नोंद करण्यात येणाऱ्या अभिलेखातील नोंदी, फेरफार रजिस्टर मधील नोंदी या चुकीच्या आहेत असे जोपर्यंत सिद्ध होत नाही अगर नवीन नोंद दाखल होत नाही तोपर्यंत महसूल खात्याच्या अभिलेखातील रेकॉर्ड ऑफ राईटसमधील नोंदी खऱ्या आहेत असे गृहीत धरावेच लागते.

ज्यावेळी अशा स्वरूपाच्या फेरफार नोंदींना कायदेशीर संरक्षण मिळत असेल तर अशा नोंदीदेखील कायदेशीर कसोटीस उतरणे आवश्यक आहे. कारण एकदा नोंदी मंजूर झाल्यावर अगर नोंदविल्यानंतर त्या जोपर्यंत रद्द होत नाहीत तोपर्यंत अशा नोंदींना महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ च्या कलम १५७ नुसार पुराव्याचे महत्त्व प्राप्त होते.

तरीसुद्धा महसूल गोळा करण्याच्या उद्देशाने या नोंदी लिहिल्या जातात. निव्वळ नोंदीमुळे कोणाही व्यक्तीस हक्क प्राप्त होत नाहीत अगर त्यांचे हक्क नष्ट, संपुष्टात येत नाहीत. या नोंदी हक्कांबाबत ठाम-ठोस पुरावा होऊ शकत नाहीत.

या नोंदीबाबतच्या खरेपणाबद्दलचे गृहितक रद्दबातल होणारे असते. मालमत्तेचा हक्क नोंदणीकृत दस्त ‘रजिस्टर्ड डीड’ने मिळविला म्हणजे मालमत्तेचा हक्क प्राप्त होतोच हा समज प्रत्येक प्रकरणात, मालमत्तेबाबत खरा नाही.

जमीन मालमत्तेचा हक्क नोंदणीकृत दस्ताने मिळविला, पण त्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणाबाबत अन्य कायद्यांची बंधने असतील, मालमत्ता दोषास्पद असेल, अभिलेखातील नोंदी दोषास्पद असतील, डिफेक्टिव्ह टायटल असेल, बांधकाम बेकायदेशीर असेल तर अशा प्रकरणात नोंदणीकृत दस्तानेसुद्धा (रजिस्टर्ड डीड) ने जमीन मालमत्तेचा हक्क मिळत नाही.

वरील माहितीचे अवलोकन करता जमीन व मालमत्तेच्या खरेदी व्यवहारात मार्गदर्शनाचे महत्त्व अधोरेखित होते.

म्हणून मालमत्तेच्या हक्कांबाबत विविध प्रकारे शोध अहवाल प्राप्त करणाऱ्या निष्णात वकिलाची मदत घेणे महत्त्वाचे आहे.